新政利好成都二手樓市 現(xiàn)在買房比租"劃得著"
業(yè)界資深人士認(rèn)為，面對部分開發(fā)商資金緊張、新盤售價甚至低于成本價可能導(dǎo)致的質(zhì)量安全等不穩(wěn)定因素，新政可能導(dǎo)致更多客源流向二手房。
最新動態(tài)：
租客：
二手房門店和銀行來訪量倍增
“如果我買下這套二手房，現(xiàn)在可以優(yōu)惠多少錢？”“首付只需兩成，利率還可以下浮，這個政策馬上就能執(zhí)行嗎？……”上周雙休日，針對央行和財政部發(fā)布樓市新政后的二手房市場表現(xiàn)情況，記者分別對紅星路沿線、雙楠板塊、金沙板塊等區(qū)域的數(shù)十個二手房中介分行和各大商業(yè)銀行展開現(xiàn)場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)各大中介門店和銀行各支行的來訪客戶增加了許多。人們紛紛就樓市新政發(fā)布帶來的種種利好消息進(jìn)行熱切咨詢，更多迫切需要解決自住需求的市民在購房的門檻面前躍躍欲試，表現(xiàn)出較強的購買欲望。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)成都區(qū)域部、中原地產(chǎn)、伊甸城、富房不動產(chǎn)、成都為您服務(wù)、滿堂紅等品牌中介公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，新政發(fā)布后的短短幾天時間里，公司旗下門店的客戶來訪量平均每天比上月增加了2.5倍～3倍。其中，二環(huán)路以內(nèi)的市中心熱點區(qū)域的門店，客戶來訪量平均每天比上月增加了4倍左右。
“這次，來訪客戶的購買欲確實明顯增強了！”成都滿堂紅有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，95%以上的來該客戶都有著很強的自住需求。從調(diào)查的情況看，新政發(fā)布前后的最大變化是，此前幾個月內(nèi)的來訪客戶到店里尋訪房源大都漫不經(jīng)心，沒有清晰的購房目標(biāo)和針對性；但近幾天的來訪客戶大都有明確的購買目標(biāo)，購買欲望非常強。
記者從各大中介公司調(diào)查統(tǒng)計的情況看，新政后幾天內(nèi)的二手房成交量暫時還沒有較大的變化，但各大公司負(fù)責(zé)人都肯定的是，新政不論對購房者的實惠還是在信心上都起到了一定的促進(jìn)作用，成交量肯定比此前要好得多。
與此同時，記者從中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等各大銀行的支行現(xiàn)場了解到，最近幾天各支行的客戶日均來訪量也比平時陡增了2至3倍，而且詢問二手房貸款問題的客戶占了較重的比例。建行紅星路支行有關(guān)人士稱，由于樓市低迷，三季度以來銀行房貸來訪量相對較為平淡，新政消息出來后的客戶來訪量確實出現(xiàn)了較大的回升，而且他們的問題直奔日前央行房貸新政。
租客：
我用租金供月供
“房租實在是太高了，長期租房真的很不劃算?，F(xiàn)在終于盼來了政策上的轉(zhuǎn)機，對我們購房者來說真的是機不可失！”在21世紀(jì)不動產(chǎn)金沙區(qū)域分行，前來尋求購房的劉先生告訴記者，近幾年來他們一家三口人一直租房，月租金高達(dá)2400元，幾年來總租金已將近10萬元。這都是因為房價太高，他只能在購房的邊緣徘徊。
劉先生當(dāng)著記者算了一筆賬：新政后在市中心買一套90平方米的次新房，以總價50萬元計算，貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，如果貸款40萬（期限為20年）買一套二手房，每月可少還256元（采取等額本息的還款方式），銀行總還款額可省61440元；加上政府減免部分的契稅、印花稅和土地增值稅等各項稅收，以及政府購房補貼，一共可以節(jié)省11萬余元。同時，新政執(zhí)行后月還款額約3000元，想到這幾年的房租已相當(dāng)于一套房子的首付款，且月租金與銀行按揭還款相差不多，他決定在市中心離工作單位較近的區(qū)域購買一套次新的花園洋房。
從相關(guān)品牌中介公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，盡管一手房和二手房的價格均出現(xiàn)了不同程度的下滑，但成都市中心的房屋租金卻毫不動搖，而且中小戶型在租賃市場始終處于短缺狀態(tài)，供求關(guān)系比較緊張。在市中心，一套僅40平方米的一居室電梯公寓，月租金普遍達(dá)到了900元～1200元，一套90平方米左右的套二公寓，月租金達(dá)1500元～2500元。業(yè)界資深人士認(rèn)為，這表現(xiàn)了成都確實存在巨大的自住需求量，而在房屋租金居高不下、房價下降或優(yōu)惠的條件下，租房者無不感受到吃了大虧。新政的實施，導(dǎo)致在成都上百萬的租房客聞風(fēng)而動，極有可能在新政細(xì)則落實后迅速加盟購房大軍。成都是一個租房人群比較龐大而相對集中的西部特大型中心城市，如果出現(xiàn)這種情況，樓市天秤的租房與購房兩端很可能在一定的時間內(nèi)發(fā)生變化，并促使樓市回暖。
根據(jù)央行新政，11月1日后金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。當(dāng)前，新的房貸政策何時落實，如何鑒定新政提到的“改善型普通自住房”，這兩個問題已成為影響購房者下手速度的關(guān)鍵。日前記者以客戶身份就購房者最關(guān)注的問題詢問成都多家銀行，銀行相關(guān)人士解釋到，關(guān)于具體執(zhí)行尺度還在等待央行和總行的相關(guān)細(xì)則。有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，估計細(xì)則出臺最快也要等到下個月。由于本次調(diào)控屬重大房貸政策調(diào)整，因此在沒有成文的實施細(xì)則出臺之前，任何銀行分支機構(gòu)都不敢擅自決定業(yè)務(wù)方向。在業(yè)界看來這不過是時間問題。
短期影響：
二手房影響大過一手房
綜合相關(guān)商業(yè)銀行的情況來看，近日來咨詢房貸的客戶中，大半是詢問二手房按揭貸款的。據(jù)悉，造成這種情況的原因是大部分客戶認(rèn)為，現(xiàn)在的新房行情并不明朗，購房者最擔(dān)憂開發(fā)商為了緩解日益緊張的資金鏈難題，在大幅降價，甚至以低于成本價銷售的條件下，房屋質(zhì)量可能出現(xiàn)問題；購房著另一個擔(dān)憂是出現(xiàn)工程爛尾。各種條件完全呈現(xiàn)的二手房卻不會出現(xiàn)這些問題，加上即買即住、配套成熟等，二手房的優(yōu)勢顯得更為突出。從市場表現(xiàn)的情況看，一手房價格受市場波動影響比二手房要更大一些；而二手房主要是買賣雙方之間定價，受的影響相對小一些，因此對于普通收入的市民來說，二手房更受青睞。
部分房地產(chǎn)商認(rèn)為，“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅及對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”等新政出臺，更有利于活躍二手房市場，一手房市場影響范圍較小。首先，一手房和二手房目標(biāo)客戶不同，一手房買家追求戶型、產(chǎn)品創(chuàng)新等；購買二手房的主要是中低端買家，他們多選擇二環(huán)路以內(nèi)的市中心最便宜成熟的居住區(qū)，而二環(huán)路以內(nèi)開發(fā)的樓盤屈指可數(shù)，可選擇性較小。
銀行界人士分析認(rèn)為，在最近的三稅調(diào)整中，對購房者最有利的是契稅下調(diào)，其次是印花稅免征，再次是土地增值稅免征。印花稅和土地增值稅免征，主要是為加強房屋的流轉(zhuǎn)性，雖然影響相對有限，但個人銷售或購買住房暫免征收印花稅及對免征收土地增值稅，恰好能帶動相當(dāng)部分二手買家尋找時機入市。同時，利率及首付降低促使相當(dāng)部分自有資金不足的首次置業(yè)者及換房族入市，本來計劃買70平方米兩房單位的，可能轉(zhuǎn)向90平方米以上中、大戶型單位，從而拉升二手房中、大戶型成交量。
業(yè)界人士認(rèn)為，一個比較完善的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發(fā)展比較均衡的市場。目前對二手房交易影響最大的政策是：房齡在5年以內(nèi)的二手房交易須繳納房價總額5%的營業(yè)稅，如果這個稅收有所減免，會更好促進(jìn)二手房交易。國家去年出臺的一系列關(guān)于二手房的財稅政策，沒有區(qū)分房地產(chǎn)市場的投機、投資與自住的需求，忽視了二手房市場作為大多數(shù)中低收入者主要購房渠道的作用。關(guān)于二手房的稅收政策應(yīng)更加細(xì)化、區(qū)別對待，避免打擊面過寬。
關(guān)鍵數(shù)據(jù)
成都的數(shù)百萬租房大軍
據(jù)成都市有關(guān)部門統(tǒng)計，當(dāng)前成都市流動人口多達(dá)500～600萬人，其中長期居住在成都的穩(wěn)定流動人口達(dá)300～400萬人。21世紀(jì)不動產(chǎn)、伊甸城、富房不動產(chǎn)等品牌中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，除去旅游及其他短期停留的流動人員，租房客應(yīng)達(dá)70%以上，其中合租者約70%。據(jù)保守估計，相對穩(wěn)定的租房客達(dá)300萬人，其中月租金在800元以上的租房客約150萬人。