市場(chǎng)即將重新洗牌 成都樓市已現(xiàn)"淘"房好時(shí)機(jī)
結(jié)合當(dāng)前國(guó)際金融形勢(shì)的大局，通過對(duì)市場(chǎng)前景走向與國(guó)家政策指向的分析，普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)持長(zhǎng)期向好的觀點(diǎn)。成都正合地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng)毛勇認(rèn)為，“通過拉動(dòng)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)，再由消費(fèi)拉動(dòng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)，是這次政策的真實(shí)目的”。全程機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李龍和成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理郭青也分別表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“政策更多的是體現(xiàn)一種調(diào)控的信號(hào)，政府的調(diào)控政策是在傳達(dá)一種信息，也是在增強(qiáng)人們的信心?！闭缫拙樱ㄖ袊?guó)）成都公司營(yíng)銷總監(jiān)蔣勃所說(shuō)：“這次的調(diào)控政策出發(fā)點(diǎn)是以穩(wěn)定樓市為主，通過拉動(dòng)投資來(lái)扶持整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定，更像是政府的一種表態(tài)，政府通過制造一種相對(duì)寬松的政策環(huán)境，來(lái)幫助整個(gè)市場(chǎng)逐步恢復(fù)信心”，他將其視為“標(biāo)志著另一個(gè)調(diào)控階段的開始”。
與此同時(shí)，地產(chǎn)營(yíng)銷界對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的走勢(shì)分析更加謹(jǐn)慎。他們一致認(rèn)為，政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)了利好的信號(hào)，但調(diào)整只是一方面，樓市好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵還在于市場(chǎng)信心的重建?！罢甙l(fā)揮作用估計(jì)還需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的消化期”。對(duì)于開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者而言，都應(yīng)該看到形勢(shì)的變化，適當(dāng)、理性調(diào)整自己的心態(tài)，以應(yīng)對(duì)這種變化帶來(lái)的影響。
樓市營(yíng)銷腦力“對(duì)對(duì)碰”
政策對(duì)于市場(chǎng)的改變，當(dāng)事者體會(huì)最深，而當(dāng)局者往往看得最明。
習(xí)慣了市場(chǎng)翻云覆雨的營(yíng)銷者們，面對(duì)新政之勢(shì)，有著各自的思慮與想法。他們?cè)谛碌氖袌?chǎng)環(huán)境下，探索樓市新生之道。
10月30日，受本報(bào)邀請(qǐng)，成都房地產(chǎn)營(yíng)銷界的營(yíng)銷精英們齊聚一堂，就當(dāng)前的樓市環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣生存、購(gòu)房者的置業(yè)時(shí)機(jī)是否出現(xiàn)等問題進(jìn)行了激烈的腦力大碰撞。
新政的影響將在明年體現(xiàn)
史洪文（紅星國(guó)際（香港）地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理）
單憑政策調(diào)整是不可能很快改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的，而房地產(chǎn)行業(yè)的特性也決定了這個(gè)行業(yè)不可能說(shuō)上就上、說(shuō)下就下進(jìn)行迅速切換，新政更多的是一種導(dǎo)向。就目前的金融危機(jī)來(lái)說(shuō)，結(jié)合成都處在中西部這樣一個(gè)位置，本來(lái)就有一定的滯后性，我覺得新政對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響可能更多地會(huì)體現(xiàn)在明年。就像大家提到了要過冬了，可還不見得現(xiàn)在就是最冷的時(shí)候。在一定程度上，房屋的空置率決定了市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，而我們現(xiàn)在的空置率就需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程來(lái)消化。
樓市進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代
黃棟（四川中原物業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理）
我覺得在未來(lái)兩三年的時(shí)間里，房地產(chǎn)會(huì)逐步過渡到現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代和精裝房時(shí)代，畢竟房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展之后，經(jīng)過這次的大調(diào)整，肯定會(huì)有些新東西出來(lái)，而且過渡到現(xiàn)房時(shí)代，也是根據(jù)市場(chǎng)的需求變化所產(chǎn)生的必然趨勢(shì)，購(gòu)房者作為弱勢(shì)群體，購(gòu)買現(xiàn)房本身也是控制風(fēng)險(xiǎn)的一種有效途徑。
市場(chǎng)需要重新洗牌
郭青（成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理）
有一句話說(shuō)得很對(duì)，“人在江湖混，有些東西總是要還的”，就比如股市，救市政策頻出，但是結(jié)果怎樣：救也是白救。現(xiàn)在再來(lái)看樓市，這次的調(diào)控政策已經(jīng)很清楚了，政府已經(jīng)開始讓利，下一個(gè)也就輪到開發(fā)商怎么配合的問題。在市場(chǎng)旺盛的時(shí)候，開發(fā)商不是很強(qiáng)勢(shì)?，F(xiàn)在，一切都打了個(gè)顛倒，市場(chǎng)需要重新洗牌了。
成都房?jī)r(jià)下降了15—20%
毛勇（成都正合地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng)）
成都的房?jī)r(jià)跌幅很明顯，特別是今年十月份之前，基本上大部分的樓盤都在降價(jià)，像我們接的一個(gè)項(xiàng)目就從去年的峰頂降到了現(xiàn)在的5200元/平方米，當(dāng)然也有尾盤促銷的因素。但是客觀來(lái)講，成都的房?jī)r(jià)應(yīng)該是下降了15—20%左右，而且土地成本也決定了每個(gè)項(xiàng)目降價(jià)幅度的大小。不過進(jìn)入十月之后，成都房?jī)r(jià)已趨于穩(wěn)定，基本上是降的少，略微上浮的多。
不要盲目打價(jià)格戰(zhàn)
夏軍（榮信行地產(chǎn)資訊有限公司總經(jīng)理）
我覺得在現(xiàn)階段，開發(fā)商必須要更務(wù)實(shí)一些，能快速推進(jìn)的話，盡量地縮短營(yíng)銷周期，不要過于擔(dān)憂市場(chǎng)的觀望情緒，保有一定的資金量，維持正常的開發(fā)進(jìn)度，才是現(xiàn)階段最重要的事情。另外，中小開發(fā)企業(yè)應(yīng)該特別注意，不要盲目地大打價(jià)格戰(zhàn)，應(yīng)該看到，品牌開發(fā)企業(yè)的降價(jià)手段更受市場(chǎng)歡迎，而且效果也非常好。這是為什么？這就是品牌和品質(zhì)上的優(yōu)勢(shì)。所以，對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)，在目前的市場(chǎng)狀況下，一定要把服務(wù)做好、產(chǎn)品做好、品質(zhì)做好，單單靠打價(jià)格戰(zhàn)是不可能取得好的效果的。
郊區(qū)樓盤必須提高產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)
孔祥虎（深圳星彥地產(chǎn)（成都）市場(chǎng)研究中心經(jīng)理）
郊縣樓市現(xiàn)在面臨兩個(gè)比較突出的問題：首先，經(jīng)過近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，郊縣與中心城區(qū)的物業(yè)越來(lái)越趨向于同質(zhì)化，以光華大道和華陽(yáng)區(qū)域最為明顯，不斷地調(diào)高容積率以及建筑密度，使得兩個(gè)區(qū)域樓市高層電梯物業(yè)集體涌現(xiàn)，產(chǎn)品的郊縣優(yōu)勢(shì)也就逐步喪失；其次，在價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)看，以溫江為例，如果其房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右，和中心城區(qū)的物業(yè)價(jià)差非常小，這樣一來(lái)價(jià)格優(yōu)勢(shì)也就喪失了。我覺得郊縣樓市要想有大的突破，就要把產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出來(lái)：一是可以提高居住的舒適度，提高房屋的品質(zhì)感；二是控制房?jī)r(jià)，擴(kuò)大與中心城區(qū)物業(yè)的價(jià)差，保持價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
其實(shí)對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)已經(jīng)比較好了，大家可以在政策細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)之前先做一些前期的準(zhǔn)備，因?yàn)榻?jīng)過一年多的調(diào)整，整體房?jī)r(jià)已經(jīng)基本上趨于平穩(wěn)，下行和上行的幅度在短期內(nèi)變化不會(huì)太大，而且自住購(gòu)房者受房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響也要相對(duì)弱一些。但現(xiàn)在還不是改善型購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)閺恼叩膶用嫔蟻?lái)看，第二套房政策其實(shí)是沒有明顯松動(dòng)的，購(gòu)房的成本相對(duì)還是要高一些，所以可以暫緩一下。
現(xiàn)在是房企戰(zhàn)略調(diào)整的好時(shí)期
沈文星（成都中成房業(yè)有限責(zé)任公司市場(chǎng)部經(jīng)理）
在目前的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商最應(yīng)該做的就是“求穩(wěn)”，特別是對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)和一些相對(duì)弱一些的本土開發(fā)企業(yè)，畢竟，生存第一。這個(gè)“穩(wěn)”對(duì)于不同的開發(fā)企業(yè)，意義也有很大的差異：對(duì)于一些過去一直在擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司，在目前市場(chǎng)前景不明的情況下，擴(kuò)張?zhí)蟮脑?，風(fēng)險(xiǎn)性也就越大，所以應(yīng)該適度地收縮；對(duì)于一些大型的開發(fā)企業(yè)以及外資開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是戰(zhàn)略調(diào)整的好時(shí)期，可以進(jìn)行一些策略的調(diào)整，比如做好長(zhǎng)期開發(fā)的土地儲(chǔ)備等等；對(duì)于一些單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)公司，應(yīng)該調(diào)低利潤(rùn)預(yù)期，通過降價(jià)、優(yōu)惠等措施，盡量的縮短開發(fā)周期?，F(xiàn)階段，開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷策略也應(yīng)該有一些相應(yīng)的調(diào)整，靠打幾個(gè)廣告就能把房子都賣出去的時(shí)期早就過去了，這就要求開發(fā)商動(dòng)起來(lái)：一方面，加強(qiáng)與目標(biāo)客戶群體的共通，了解大家真實(shí)的需求情況以采取相應(yīng)的營(yíng)銷手段；另一方面，對(duì)于中小企業(yè)，適當(dāng)降價(jià)也是一種比較有效的營(yíng)銷策略，畢竟市場(chǎng)的剛性需求還是非常旺盛的。
“中國(guó)政府救市，不是為了救開發(fā)商，不是為了維護(hù)他們的利益，而是要保障中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”、“沒有必要擔(dān)心新政帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升”、“開發(fā)商不隨市進(jìn)行調(diào)整，就可能被清理出局”、“自住購(gòu)房者可著手做前期準(zhǔn)備了”……10月30日下午，正合地產(chǎn)、尺度地產(chǎn)、中原物業(yè)、全程機(jī)構(gòu)、紅星國(guó)際、星彥地產(chǎn)、高路瑪房產(chǎn)、易居（中國(guó)）成都公司、嘉聯(lián)地產(chǎn)、中成房業(yè)、容信行地產(chǎn)等10余家成都樓市營(yíng)銷界的精英們齊聚一堂，就新政對(duì)市場(chǎng)的影響提出了各自的看法，對(duì)目前形勢(shì)下開發(fā)企業(yè)的生存及消費(fèi)者的置業(yè)時(shí)機(jī)選擇等，提出了專業(yè)的分析意見。