成都樓市總體向好 牛年買房正當(dāng)時
2009年房地產(chǎn)形勢研判與對策座談會透出利好信息
2月10日，度過萬家燈火的牛年元宵節(jié)第二天，本報組織舉辦了2009年成都房地產(chǎn)市場首場形勢研判與對策座談會，置信地產(chǎn)、遠(yuǎn)大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、正成地產(chǎn)、飛達(dá)置業(yè)、中源實(shí)業(yè)等企業(yè)的營銷策劃負(fù)責(zé)人紛紛與會，經(jīng)過兩個多小時的深入分析與研討，與會者普遍表示對09樓市充滿信心，并認(rèn)為2009年樓市的形勢是——房價觸底，目前是買房的最好時機(jī)；面對這一形勢，大家建議采取比較一致的對策——適時促銷，推動成都樓市盡早復(fù)蘇。
房價觸底正是買房好時機(jī)
在座談會上，與會開發(fā)商紛紛表示，對2009年的樓市充滿信心。他們認(rèn)為，今年是政策最好的一年，而經(jīng)過去年的各種促銷，成都房價的下降空間已經(jīng)不多，要購房的人遇到合適的時機(jī)一定會下手；購房資金已到位的購房者，只是選擇09年的某個時期而已。資金相對緊張的購房者，更需要找到一個最佳時刻，今年是買房者出手的好時機(jī)。
今年買房正當(dāng)時
劉毅：通過春節(jié)過后反映出的市場銷售信息，使我們對樓市充滿信心。成都不同于其他地區(qū)的市場，成都市場有需求做支撐，除了本地人還有有成都情結(jié)的二級城市和外地人在成都買房，構(gòu)成了市場強(qiáng)大的購買力。從投資角度出發(fā)，現(xiàn)在是買房的好時機(jī)，成都現(xiàn)在的房價已經(jīng)是真實(shí)價格，從投資回報考慮，未來的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在的投資。
朱猛：置信春節(jié)期間交易量非常不錯，尤其是花園城等幾個項(xiàng)目，從我們的成交情況來看，從春節(jié)到現(xiàn)在，首次購房和改善性購房的消費(fèi)者增多。我個人認(rèn)為，市場不可能再回歸到2007年的水平，現(xiàn)在的市場類似股市，大部分的泡沫已經(jīng)在去年被擠掉，今年房價不會再大幅下降，但也不會大幅增長，依舊會保持平穩(wěn)走勢。市場究竟何時真正回暖，要看投資者何時出手。只有長線或短線的投資客大量涌入，帶動商品房的流通，市場才會逐漸回暖。
樓市總體將向好
王鑫：目前大部分開發(fā)商在資金方面都有著很大的壓力，對于中型企業(yè)來說，09年可能會上一個臺階，中型的開發(fā)商，可能手上只持有一兩塊項(xiàng)目，所以資金壓力會比較小一些，可以等兩三年再賣問題也不大?，F(xiàn)在壓力最大的主要是過去在高價位拿了很多地，導(dǎo)致今年資金難以到位的房企，這類房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險可能最大。
鄢普：2009年是成都樓市十分關(guān)鍵的一年，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開整個經(jīng)濟(jì)大背景，無論房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展如何，如果消費(fèi)者沒錢買房，整個行業(yè)是沒有辦法有好轉(zhuǎn)的。2009年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞是市場信心和消費(fèi)預(yù)期。消費(fèi)預(yù)期是經(jīng)濟(jì)回暖的一個重要指標(biāo)，預(yù)期好了，消費(fèi)就會上去，經(jīng)濟(jì)就能良性發(fā)展，這一點(diǎn)對房地產(chǎn)而言非常關(guān)鍵。如果購房者一直覺得樓盤有降價的空間，一直持幣觀望，開發(fā)商的日子就不好過了，想要樓市回暖，消費(fèi)者對市場的信心問題是關(guān)鍵。2009年樓市走勢將呈現(xiàn)“W”形，對房地產(chǎn)的投資在今年二三季度會有所放開，政府對市場的投資成效將會顯現(xiàn)，總體走勢雖然跌宕起伏，但總體會朝好的方向發(fā)展。
牛年樓市機(jī)遇多
向進(jìn)軍：對于2009年房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為有兩個關(guān)鍵詞：主流和機(jī)遇?！爸髁鳌笔腔?6、07年的情況而提出的關(guān)鍵詞，在前兩年市場情況好的時候，品牌開發(fā)商并沒有感受到品牌對企業(yè)帶來的好處，因?yàn)榇髣莺?，所有房子都好賣；而現(xiàn)在，經(jīng)歷了08年的格局后，品牌的作用開始顯現(xiàn)。一些以前涌入房地產(chǎn)市場的資金在樓市不好的情況下必然退出，于是主流開發(fā)商的作用開始體現(xiàn)，購房者在選房時會首先考慮開發(fā)商的品牌。2009年迎來房地產(chǎn)發(fā)展的“機(jī)遇”。去年房價已經(jīng)有較大幅度的跌幅，房地產(chǎn)行業(yè)中一些企業(yè)會退出這個市場，對主流開發(fā)商來說是一個機(jī)遇；土地方面，今年會有很多優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)入市場，對開發(fā)商來說也是一個很好的機(jī)遇。
杜蕾：對于2009年，我認(rèn)為市場回暖指日可待。從春節(jié)期間的銷售數(shù)據(jù)來看，成交量與去年同期相比有很大回升，特別是上班后的第一個周末，成交量猛然提高，不光是在我們一個樓盤，在很多樓盤都出現(xiàn)了這樣的局面，去年累積了一年的消費(fèi)需求在這個時候得以釋放。從這一個側(cè)面我們可以看出，2009年成都樓市一定回暖。
應(yīng)對策略
適時促銷讓樓市盡早復(fù)蘇
面對09年樓市形勢，成都開發(fā)商將如何應(yīng)對？在10日的形勢研判與對策座談會上，與會開發(fā)商代表的一致看法是——開發(fā)商要自救，不能等靠要，不要指望政府“救市”。面對復(fù)雜多變的樓市，不少與會代表都提出了比較具體的“應(yīng)對之策”：有開發(fā)商表示，在09年將鎖定高端客戶，開發(fā)高檔產(chǎn)品，實(shí)行差異化競爭，為客戶提供增值服務(wù)；有開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)圍繞“企業(yè)品牌”和“樓盤品質(zhì)”做文章，力求擴(kuò)大市場占有率；有開發(fā)商建議樓盤盡早消化存量房，以保證資金流；也有開發(fā)商認(rèn)為，各大開發(fā)商應(yīng)抓住春節(jié)后回暖的時機(jī)，適時加大營銷推廣力度，以推動成都樓市盡早復(fù)蘇。
品牌與品質(zhì)決定市場
朱猛：09年我認(rèn)為有兩大關(guān)鍵詞：品牌和品質(zhì)。對于開發(fā)商來說，要回歸務(wù)實(shí)，回歸產(chǎn)品的本質(zhì)。市場好的時候，以賣方市場自居，沒有真正對購房者的消費(fèi)行為過程進(jìn)行深入研究。因此，開發(fā)商要設(shè)身處地為購房者著想，扎扎實(shí)實(shí)地把產(chǎn)品品質(zhì)做好，提高自身品牌，利用產(chǎn)品和品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場。
張雪：2009年的市場格局將延續(xù)2008年的狀況，直接說，對于開發(fā)商而言能活下來就好。如果活不下來，這些企業(yè)占有的資源就會流出，活下來的企業(yè)，就可以將這些流出的資源進(jìn)行整合，進(jìn)入新一輪的競爭中。我認(rèn)為企業(yè)能在當(dāng)前的市場格局中存活下來的方法就是：現(xiàn)金為王。有現(xiàn)金的企業(yè)可以更好地整合更多的資源，而且現(xiàn)在土地的價格較前兩年也有很大的降低，地段好的地塊也能以較便宜的價格拿到，這是在以前無法想象的。在這一輪的競爭淘汰中，不一定中小企業(yè)就一定困難，一些小開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目少，而且項(xiàng)目處于比較成熟的地段；而一些大開發(fā)商雖然資金比較充足，但由于土地儲備過多，也會有壓力。所以在2009年大家的機(jī)會與挑戰(zhàn)都是相同的。
政策和促銷仍是重點(diǎn)
王鑫：首先，消化現(xiàn)有存量及增量的壓力將貫穿2009年的樓市，除了開發(fā)商手中囤積的房源外，還有大量06、07年入市的投資者，他們手中的房源也需要消化，開發(fā)商如何在優(yōu)化自身現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上消化現(xiàn)有庫存是09年的重點(diǎn)；其次，只有大量投資資金涌入，真正帶動起整個市場，促使市場最終反彈，樓市才會有所好轉(zhuǎn)。
鄢普：對政策方面我有兩個建議：一是建議銀行盡早全面放開二套房貸，并執(zhí)行7折利率，以滿足老百姓改善型購房需求，同時刺激住房銷售樓市回暖；二是建議銀行對所有房貸都實(shí)行7折利率，包括存量房貸。
精裝房將是未來趨勢
劉毅：09年我認(rèn)為有兩大關(guān)鍵詞：一是差異化競爭，開發(fā)商只有把產(chǎn)品做好了，才會贏得市場認(rèn)可。二是精裝修，今年將有大量的開發(fā)商選擇精裝修產(chǎn)品，精裝房是一個趨勢。
杜蕾：飛大房產(chǎn)從2006年壹號公館的精裝房進(jìn)入成都樓市，到現(xiàn)在正在打造的西城公館開始也以精裝房的方式亮相市場，同時帶動了整個城西片區(qū)精裝房市場的活躍局面。按理說精裝房是飛大房產(chǎn)一個比較成熟的產(chǎn)品，但2008年下半年，根據(jù)市場情況，我們拋棄了部分精裝房，以一步到位的方法進(jìn)行銷售，反而吸引了不少客戶。從2008年的形式和結(jié)果我們可以總結(jié)，目前一些政策的不明朗加劇了銷售的困難，這個時候開發(fā)商就更要從客戶需求出發(fā)，研究客戶真正想要的，2009年的情況與2008年有相似之處，我們將繼續(xù)一步到位的銷售策略，拋棄繁文縟節(jié)，打動購房者。