從政府工作報告看09年房地產(chǎn)市場
今年總理的政府工作報告，談到房地產(chǎn)市場方面的內(nèi)容較多，而且也是歷年報告中房地產(chǎn)內(nèi)容最多的一年。對于報告關(guān)于房地產(chǎn)市場內(nèi)容的闡述，基本上是在2008年131號文件基礎(chǔ)上具體化，沒有超過131號文件的內(nèi)容。
報告主要講房地產(chǎn)內(nèi)容括以下幾個方面的內(nèi)容。
一是，就如早幾年所有的房地產(chǎn)文件一樣，首先強調(diào)了促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，比如報告要求采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。但是，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展并不是穩(wěn)定房價，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費。在當前房地產(chǎn)銷售急劇萎縮的情況下，在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費，當然要從價格入手，房地產(chǎn)存量多了，供大于求，就得通過房價來調(diào)節(jié)，這樣才能保證房地產(chǎn)投資與消費的穩(wěn)定。
二是對于如何來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今年出臺的措施明確與早幾年有很大的差別。首先報告中把整個落實房地產(chǎn)穩(wěn)定的措施放在131號文件中如何把房地產(chǎn)市場發(fā)展的支柱與居民住房條件的改善性結(jié)合起來，重點放在居民自住性的住房消費上。而住房的自住性消費，其中包括了保障性住房的建設(shè)落實。
比如爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題；今年擬安排430億元，用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設(shè)；幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍等。也就是說，加大保障性住房投入，是今年擴大房地產(chǎn)居民消費首要任務(wù)。這些都是早幾年沒有的內(nèi)容，今年則通過具體的財政安排完全落實了下來。
三是對于鼓勵居民的自住性住房消費，報告中提出了通過住房公積金安排，信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠安排來支持居民購買自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對于這些都是在131號文件中已經(jīng)確定了政策。
在這里進一步細化。請注意，盡管這些政策比2007年房地產(chǎn)大繁榮時期在寬松得多，但是有一條沒有改變，就是對于購買住房者所有的優(yōu)惠，基本上只是保證個人住房自房性購買，而且這種住房的自住性購買都給出了一定的限制條件，因此，對于早幾年把房地產(chǎn)市場炒得火勢的投機性購買，政府的政策并沒有放松。
四是為了促進普通商品住房消費和供給，報告也要求加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持。也就是說，早些時候有人說要取消國六條的90/70政策，看來并非容易。估計這是政府未來房地產(chǎn)基本政策，要取消不會容易。
從以上報告房地產(chǎn)政策內(nèi)容來看，其表現(xiàn)出以下幾個方面的特征。
一是報告中看到了房地產(chǎn)市場對擴大內(nèi)需的重要性，但是房地產(chǎn)內(nèi)需擴大的基點要放在居民的自住性消費上，放在房地產(chǎn)市場發(fā)展是改善全體居民的基本居住條件上。無論是保障性住房，還是商品性自住性購買的各種優(yōu)惠政策都表明了這一點。否則讓房地產(chǎn)又成為炒作的市場，即有不少開發(fā)商希望的那樣，放開房地產(chǎn)投機市場，那么這個市場不僅不能夠擴大內(nèi)需，也無法造就中國繁榮，反之又會把中國帶入房地產(chǎn)泡沫泛濫的深淵。
二是既然報告中明確了當前房地產(chǎn)市場是消費為主導的市場，那么房地產(chǎn)的價格就得由絕大多數(shù)居住實際支付能力來決定。因此，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求是否能夠釋放出來，或房地產(chǎn)市場能否成為擴大內(nèi)需的動力，在于房地產(chǎn)市場的價格能夠適應(yīng)絕大多數(shù)居民實際支付能力。
因此，2009年的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來的關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)開發(fā)商希望政府出臺有利他們的政策把房價托在房地產(chǎn)投機者所定位的價格上是不可能的。而且，這里大家也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定并不是讓價格穩(wěn)定在某個高位，而且要讓房地產(chǎn)消費需求釋放出來，讓這個市場供求關(guān)系達到平衡。只有房地產(chǎn)供求關(guān)系實現(xiàn)平衡，才能夠保證房地產(chǎn)市場投資與需求穩(wěn)定。
三是對于取消對第二套住房的限制問題。這次報告提出明確的標準。市場上都會認為這是一個新的東西，是房地產(chǎn)市場的重大利好。但報告仍然對二套住房條件放開給了明確的限制，只有是自住性的普通住房才能夠比照首次房貸的優(yōu)惠條件。而且，不僅對二套住房限制放開限定了條件，更為重要的是，在整個房地產(chǎn)市場的價格進入下行通道，二套住房優(yōu)惠政策放開可能會增加商業(yè)銀行的風險并收益不高，由于二套房放開的掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對此政策的積極性是不確定的，關(guān)鍵看商業(yè)銀行對二套住房購買者及整個行業(yè)下行風險的判斷。
因此，在全球經(jīng)濟衰退的周期性調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商要認清當前房地產(chǎn)市場的形勢與政府的房地產(chǎn)政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤預(yù)期，讓房價降低到絕大多數(shù)住房消費者有支付能力的價格水平上，那么房地產(chǎn)市場的需要就能夠釋放出來。而且房地產(chǎn)需求釋放大小，就要看房地產(chǎn)企業(yè)房價調(diào)整的深度。在這種情況下，房地產(chǎn)才能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
我想，這是2009年房地產(chǎn)市場得以發(fā)展或回歸理性的根本所在。現(xiàn)在的情況是，政府政策確定了，市場完全改變了，購買住房的對象不同了，那么房地產(chǎn)企業(yè)不改變企業(yè)利潤預(yù)期能行嗎？這就是2009年房地產(chǎn)市場現(xiàn)實，在政府報告中說得清清楚楚。