假按揭黑幕：開(kāi)發(fā)商注冊(cè)百家公司 拿到貸款就破產(chǎn)
樓市牛熊交替，不死的假按揭幽靈卻正顯山露水。一位接近最高法院的知情人士透露，今年一季度，地產(chǎn)涉案訴訟正呈激增之勢(shì)，其中大多為假按揭訴訟。
鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，我們正在目睹自2007年地產(chǎn)大牛市以來(lái)，那如火如荼的成交數(shù)據(jù)背后究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房?jī)r(jià)，到編織一個(gè)無(wú)影無(wú)形卻真實(shí)存在的、以消化假按揭訴訟房產(chǎn)為利潤(rùn)來(lái)源的利益集團(tuán)，在那里，利益的交換與輸送觸目驚心。
一位接近最高法院的企業(yè)界人士對(duì)本報(bào)透露，近日，最高法院對(duì)地產(chǎn)的涉案民事訴訟作出一個(gè)內(nèi)部的原則指導(dǎo)，即盡量通過(guò)簡(jiǎn)易訴訟手續(xù)來(lái)完成。該消息人士表示，“依照我們的理解，只要走簡(jiǎn)易司法程序的，一般都是假按揭?！?
據(jù)上述人士介紹，全國(guó)目前涉及地產(chǎn)的訴訟案件數(shù)量呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，最近就有1600多件，每件案件背后涉及的房產(chǎn)多少不一。據(jù)其分析，在此數(shù)據(jù)的背后，其一意味著房地產(chǎn)公司的資金鏈條很緊張，其二，就是假按揭數(shù)量增多。
在該人士的建議下，本報(bào)記者查詢了北京昌平及通州兩區(qū)法院民事庭的相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述情況廣泛存在。
據(jù)報(bào)道，昌平區(qū)法院通過(guò)調(diào)研房貸案件發(fā)現(xiàn)，今年受理的房貸案件激增。截至4月30日，房貸案由去年同期的34件上升到了今年的81件，增長(zhǎng)了138.2%。
種種跡象顯示，假按揭這個(gè)不死幽靈正在重新漂浮在人們的視線之內(nèi)，鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，上述不斷激增的地產(chǎn)涉案訴訟在提醒著整個(gè)行業(yè)，即使在2007年樓市熾熱的歲月里，假按揭這個(gè)痼疾也從未遠(yuǎn)離，且日漸暴露出一根錯(cuò)綜復(fù)雜的利益鏈條。
假按揭標(biāo)準(zhǔn)程序
高小姐2003年曾就職于一家開(kāi)發(fā)公司，該公司在北京朝陽(yáng)公園附近開(kāi)發(fā)了某公寓。由于之前從銀行的貸款全被公司老板賭博揮霍(高小姐并不知情)，該老板找到高小姐，借用其身份證并以高小姐的名義向銀行辦理了按揭貸款。
“當(dāng)時(shí)那個(gè)老板說(shuō)就是用一下我的身份證，先從銀行獲得一部分資金，首付款、月供都不用我還。”高小姐告訴記者，當(dāng)初這個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的老板表示，房子蓋好后可以將房子再通過(guò)二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓出去。
此后，高小姐因?yàn)橛懈玫墓ぷ鳈C(jī)會(huì)，從該公司離職。但就在2008年6月份左右，高小姐突然接到某銀行催促還貸的電話，說(shuō)是她的房子已經(jīng)連續(xù)斷供6個(gè)月。而此時(shí)她才知道，當(dāng)時(shí)借用自己身份證買房的老板已經(jīng)于2008年初被刑事拘留，此前貸款買房的樓盤已是爛尾狀態(tài)。
中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷部市場(chǎng)總監(jiān)徐東華表示，高小姐的遭遇正是假按揭操作中的典型事例。開(kāi)發(fā)商的目的是為了獲取按揭貸款而緩解資金壓力。
據(jù)其介紹，假按揭多數(shù)是開(kāi)發(fā)商以內(nèi)部員工或者是由內(nèi)部員工聯(lián)系到相關(guān)人士充當(dāng)“購(gòu)房人”。
“開(kāi)發(fā)商在此過(guò)程中通過(guò)與銀行內(nèi)部人員勾結(jié)可以順利獲得貸款的審批?！毙鞏|華介紹，首先開(kāi)發(fā)商和有關(guān)聯(lián)的律師出具虛假的還貸能力的法律意見(jiàn)書，由銀行以及銀行指定的評(píng)估公司認(rèn)可要辦理假按揭的房屋的抵押價(jià)值，同時(shí)簡(jiǎn)化并忽略很多應(yīng)有的貸款前的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，如不需要貸款人本人出面等，從而使開(kāi)發(fā)商能夠獲得貸款。
一般情況下，開(kāi)發(fā)商在獲得貸款放款之后，將該筆資金用于經(jīng)營(yíng)等用途并替假購(gòu)房人償還貸款，等到資金問(wèn)題解決之后再將剩余貸款還清，然后按照二手房將該房產(chǎn)賣掉；或者是在較短時(shí)間內(nèi)解決了資金問(wèn)題，那么由所謂的“購(gòu)房人”辦理退房，在退房之后開(kāi)發(fā)商再將該房產(chǎn)賣掉。
“這樣一來(lái)銀行不會(huì)向貸款人進(jìn)行追索，以做到‘神不知鬼不覺(jué)’，但是一旦開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題不能緩解，那么就有可能不再還款，直至被銀行收回房產(chǎn)后拍賣?！毙鞏|華說(shuō)。
除了可以以個(gè)人的名義辦理假按揭的貸款外，開(kāi)發(fā)商也使用公司貸款買房的名義辦理假按揭。
通常情況下，這類開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)注冊(cè)多家甚至上百家公司，和銀行的“內(nèi)應(yīng)”及資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)勾結(jié)后辦理假按揭，成功獲取貸款后，其之前注冊(cè)的公司就會(huì)申請(qǐng)破產(chǎn)，無(wú)法支付銀行月供，進(jìn)而銀行將這些房子進(jìn)行拍賣。
“上述過(guò)程，一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)的有意行為，本身就是以低價(jià)房套取銀行的信貸資金的行為。”一位不具名律師說(shuō)。
另外，對(duì)于尾盤，開(kāi)發(fā)商同樣采用上述假按揭的形式獲得回籠資金。在現(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商都未必會(huì)再還款，很可能在假按揭之后就將房產(chǎn)推給銀行，銀行最終將該不良資產(chǎn)打包給資產(chǎn)管理公司或是拍賣。
徐東華介紹，即使在牛市，某些樓盤因?yàn)轫?xiàng)目定位不準(zhǔn)，也會(huì)出現(xiàn)滯銷局面。迫于資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始使用假按揭的手段通過(guò)銀行套取現(xiàn)金以緩解資金壓力，而以假按揭的辦理來(lái)說(shuō)，其融資成本比其他融資渠道(比如借款、私募等)成本都要低。
利益鏈條——一個(gè)“圈子” 假按揭“野火燒不盡”與其中蘊(yùn)涵的巨大收益密切相關(guān)，這正是某些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)的動(dòng)力。 “開(kāi)發(fā)商往往會(huì)把房?jī)r(jià)上調(diào)，以期通過(guò)假按揭獲得盡可能多的資金。”徐東華說(shuō)：“例如原本售價(jià)8000元/平方米的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商在假按揭之前將價(jià)格抬高到10000元/平方米，如此一來(lái)，每平方米從銀行可獲得的8成貸款就是8000元，與其漲價(jià)之前的售價(jià)幾乎相等?！? 除了上述收益外，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)假按揭獲得貸款的同時(shí)，還可以制造本身開(kāi)發(fā)樓盤熱銷的假象。在房地產(chǎn)的牛市中，吸引更多購(gòu)房者來(lái)買房，借機(jī)提高房?jī)r(jià)，賺取二手房的收益。 然而，這只是假按揭最表面也最廣為人知的特殊利益效應(yīng)。前述消息人士透露說(shuō)，在假按揭東窗事發(fā)背后，存在著一個(gè)更為巨大、更趨隱秘的利益磁場(chǎng)，在那里，從法院內(nèi)部人士、律師、評(píng)估人員、拍賣人員到開(kāi)發(fā)商，形形色色的人物悉數(shù)登場(chǎng)。 “這就是一個(gè)圈子，內(nèi)部的游戲規(guī)則外人是很難了解，也很難進(jìn)入的。當(dāng)假按揭的房產(chǎn)進(jìn)入法院拍賣程序后，你根本不知道有多少眼睛已經(jīng)盯住了它?！痹撊耸空f(shuō)。 該人士表示，房產(chǎn)進(jìn)入拍賣程序后，這個(gè)鏈條上的人會(huì)不斷交換信息，將房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)作低，再安排拍賣過(guò)程中的接手方，然后，再將這些低價(jià)獲得的房產(chǎn)以市價(jià)出售。其間的利潤(rùn)由所有的“圍獵者”分享。 上述律師同時(shí)介紹，如果資金優(yōu)良，開(kāi)發(fā)商也有可能對(duì)于進(jìn)入拍賣程序的房產(chǎn)，采取“圍標(biāo)”策略重新參與競(jìng)買，低價(jià)獲得房產(chǎn)后再進(jìn)行高價(jià)出售?！斑@個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)賺的更多，除了之前的假按揭收益外，還可賺得低價(jià)競(jìng)買再高價(jià)拋售的差價(jià)?！? 擾亂房?jī)r(jià) 評(píng)論人士表示，假按揭現(xiàn)象，會(huì)造成一個(gè)巨大的尋租市場(chǎng)，并對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的正常價(jià)格起到很大的干擾作用。 徐東華同時(shí)分析，在上述的假按揭中，開(kāi)發(fā)商與銀行、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)之間的任何一種潛規(guī)則，都會(huì)擾亂正常市場(chǎng)秩序。 另一方面，分析人士認(rèn)為，假按揭如果增多的話，銀行勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸把控更為嚴(yán)格，這也有可能造成一些消費(fèi)者難以獲得信貸按揭的支持。 “參與假按揭的人員有可能需要承擔(dān)責(zé)任，甚至包括協(xié)助騙貸而獲得的刑事責(zé)任。”徐東華說(shuō)，“而那些不知情的假按揭參與者有可能會(huì)背負(fù)不良信用記錄甚至由于個(gè)人征信狀況惡劣而在今后無(wú)法獲得貸款?！? 徐東華同時(shí)認(rèn)為，假按揭造成的虛假繁榮也很可能會(huì)讓房?jī)r(jià)泡沫迅速放大。由于假按揭往往會(huì)報(bào)出虛構(gòu)的、虛高的房?jī)r(jià)，這也有可能造成樓市的虛假繁榮，以至于調(diào)控手段難以起到應(yīng)有的作用。 “在執(zhí)行網(wǎng)上簽約之后，假按揭的情況越來(lái)越少。法律環(huán)境及銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制體系也與幾年前假按揭大案頻出的時(shí)代大不相同了?！毙鞏|華說(shuō)。 |