房地產(chǎn)物業(yè)稅開征 高房價的終結(jié)者？
5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低。
自4萬億元方案出臺后，房地產(chǎn)就備受關(guān)注。近期，房地產(chǎn)更是動靜不斷。5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，通知中提出"深化房地產(chǎn)稅制改革，由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅"。此次是國務(wù)院首次在政策層面上，將沉寂多時的物業(yè)稅改革提到議事日程。
相比資本金比例下調(diào)的短期行為，物業(yè)稅的漸行漸進更突顯中央謀求房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長遠規(guī)劃。"物業(yè)稅開征，是中國未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要發(fā)展方向。物業(yè)稅是收入分配的重要平衡杠桿，可以平衡房地產(chǎn)資源的占有，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，增強土地使用效率。"中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪時說。
所謂物業(yè)稅，又稱"財產(chǎn)稅"或"地產(chǎn)稅"，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。在發(fā)達國家，物業(yè)稅在國家賦稅結(jié)構(gòu)中，是與消費稅、所得稅并存的三大支柱之一。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在接受記者采訪時表示："物業(yè)稅是住宅持有環(huán)節(jié)的賦稅。當(dāng)物業(yè)稅計入購房成本時，投資性需求將減少，房地產(chǎn)投資行為將受到抑制，通過抑制需求來平抑房價。物業(yè)稅在一定程度上，能夠抑制房價的過快增長。"
目前，我國房地產(chǎn)各種稅費，主要源于"土地出讓金"，重在交易、流通環(huán)節(jié)一次性收取重稅。據(jù)統(tǒng)計，2007年全國土地出讓金高達1.3萬億元，2008年為9600億元。資深經(jīng)濟評論員葉檀表示，在流通環(huán)節(jié)征稅就會產(chǎn)生兩個結(jié)果，一是地方政府刺激房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，以便收取更多的稅費；二是在賣方市場中，出售一方將成本轉(zhuǎn)嫁給購買者，加重了購買者的負(fù)擔(dān)。
牛鳳瑞表示："開征房地產(chǎn)物業(yè)稅，需要與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費體制做好銜接。土地出讓金屬于土地租金，物業(yè)稅屬于持有或占有土地的費用，兩者的性質(zhì)不同，應(yīng)該是并存的，但是需要對兩者進行技術(shù)上的調(diào)整，做好銜接。"
"一次性收取70年土地出讓金的制度進行調(diào)整，降低開發(fā)成本，這有利于房價的下降。否則，就會出現(xiàn)在交易、流通環(huán)節(jié)收取土地出讓金，在持有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅的重復(fù)征稅現(xiàn)象，反而會加重購房者的購房負(fù)擔(dān)，增加持有住宅的成本。"牛鳳瑞還表示。
陳云峰稱："物業(yè)稅的主要作用并不在于對房價的影響。物業(yè)稅作為一個稅種，主要是財富再分配的工具。中國是一個地少人多、土地資源匱乏的國家，貧富差距比較嚴(yán)重，物業(yè)稅作為一個持有環(huán)節(jié)的稅種，對節(jié)約土地資源有益，對調(diào)節(jié)財富差距有利。"
牛鳳瑞也認(rèn)為，物業(yè)稅的開征并不會使房價下跌。我國的土地改革還在摸索階段，正在逐步改進，但是也不要寄希望于一個政策就能把目前所有問題全部解決。