樓市限購將擴大至二、三線城市 中小開發(fā)商慌了
限購范圍再度擴大，這次是在那些被稱為“房價漲幅過快”的二三線城市里。
7月12日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
與此同時，由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。
實際上，早在5月份，一部分二三線城市房價和銷售數(shù)據(jù)的快速攀升已經(jīng)引起決策層和主管部門的警覺。或許，正是這部分市場數(shù)據(jù)直接引發(fā)了最上層“防患于未然”的決心。
相對于大企業(yè)的巋然不動，中小企業(yè)開始變得更加恐懼——二三線城市“限購”意味著資金鏈更加緊張。
中央怕地方“放松警惕”？
肇始于2010年4月份的“新國十條”是中國政府調(diào)控房地產(chǎn)使用“限購”手段的最早行政命令。
隨后，京、滬、廣、深等一線房地產(chǎn)市場紛紛開始執(zhí)行限購。而一部分非一線城市的熱點區(qū)域逐步加入到限購行列中。
不過隨著政策延續(xù)推演，個別地方政府開始對“限購政策”略顯放松。
2011年3月份，湖南長沙出臺限購令細則，只限購90平米以下的小戶型住宅單位。這種“限小不限大”的做法被一些分析機構(gòu)視為限購令的放松。
隨后，海南、大連等地也被傳出放松“限購”的消息，而相關(guān)部門則一一辟謠。
或許，這些城市的“放松警惕”讓決策層擔(dān)心政策的連續(xù)性和持久性。有接近住建部的人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“這種國家級的宏觀調(diào)控，如果有城市執(zhí)行不到位，中央或許可能會擔(dān)心政策的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。”這位人士認(rèn)為，這有可能成為中央推動“限購”措施的動力之一。
如果說個別城市“放松了警惕”并非普遍現(xiàn)象，那么全國城市房地產(chǎn)市場關(guān)鍵數(shù)據(jù)的變動則更能讓中央感受到壓力。
長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，如果以年初至今漲幅超過5%為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計，據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在100個樣本城市中還有14個大小不同的城市房價增幅超過5%。其認(rèn)為，擴大限購至二三線城市的效果還要有待觀察。
蘇雪晶報告中的數(shù)據(jù)顯示，未執(zhí)行限購政策的濰坊市從年初至今的房價漲幅達到9.27%。已執(zhí)行限購政策的徐州從年初至今漲幅達到7.22%。洛陽也執(zhí)行限購，同時間內(nèi)漲幅達到6.71%。
在上述100個城市樣本中，未執(zhí)行限購政策的城市占59個。
與價格出現(xiàn)高漲幅相匹配的是，近期市場的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了攀升。今年上半年全國70大中城市商品房銷售面積為4.4億平方米，同比增長12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份銷售面積比1到4月份提高2.8%。上半年住宅銷售面積同比增加12.1%，增速比1到5月份擴大3.6%。6月份當(dāng)月全國商品房銷售面積為11487萬平方米，同比增長24.7%。5月份的銷售面積同比增加18.5%，5月單月銷售總額達到4542億元，單月同比增長36.2%
在一個月前，就有不止一家市場機構(gòu)預(yù)計國家或許將限購政策推廣到二三線城市。
華創(chuàng)證券分析師高利認(rèn)為，在經(jīng)歷4月份短暫的負增長之后，5月份銷售額和銷售面積均出現(xiàn)較高正增長。剔除去年5月份基數(shù)較低的原因，數(shù)據(jù)顯示在經(jīng)過3個月政策消化期后，限購政策的作用在減弱，并且部分開發(fā)商部分樓盤促銷效果良好，也促使市場剛性需求的釋放。
高利分析，5月份“漂亮”的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示市場經(jīng)過長時間消化，限購政策的作用在微觀執(zhí)行層面被削弱。
由于部分開發(fā)商降價促銷，使得購房者并未明顯形成房價看跌預(yù)期，主動提高首付比例甚至全款購房者數(shù)量增多。這顯示購房者仍然具有較強購買力。目前地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與調(diào)控背道而馳，5月銷售數(shù)據(jù)的放量有可能換來限購政策的推廣。
中小開發(fā)商的恐慌
有報道稱，早在6月中旬，國務(wù)院以及住建部就已經(jīng)開始考慮在部分房價上漲較快的二三線以及中小城市實施限購政策，住建部還特意為此擴大了房價監(jiān)控系統(tǒng)城市目標(biāo)的范圍。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“目前我還不確定國務(wù)院常務(wù)會議所說的二三線城市應(yīng)該如何執(zhí)行限購政策。但我認(rèn)為，住建部等部門會和個別房價上漲過快的城市政府商議具體措施。未來每個城市的限購措施可能也不一樣?！?/P>
另據(jù)接近住建部的一位消息人士告訴記者：“在二三線城市執(zhí)行限購政策肯定會區(qū)別對待。主要針對近期房價漲幅過快過高的幾個城市。而具體手段和措施依舊可能是使用戶籍門檻、納稅和社保門檻以及其他因地制宜的手段。不過，我個人認(rèn)為，這次限購不會大規(guī)模鋪開。只會在冒頭的城市開展。目前還沒有具體實行的時間表。”
不管怎樣，這些二三線城市里的中小開發(fā)商已經(jīng)變得更加恐懼。
記者在河北省唐山市走訪期間，一位要求匿名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“如果限購，可能企業(yè)的資金就會比較緊張?！碧粕阶鳛橘Y源型城市有其獨特性?！斑@里有大量的陶瓷廠老板、鋼鐵工廠老板等等。有錢人多了自然推高唐山的房價?！比绻粕酵瞥鱿拶徴?，銷售量肯定會下降。
在唐山市區(qū)和郊區(qū)，大量在建樓盤拔地而起。唐山擁有大量的重工業(yè)和制造業(yè)，旗下巨大數(shù)量的員工無疑將成為這些樓盤的潛在消費者。不過，據(jù)說一些在唐山?jīng)]有儲備土地或存量樓盤的開發(fā)商已經(jīng)十分著急。由于沒有銀行信貸和其他可靠的融資渠道，他們已無力競拍土地。而沒有在售樓盤則意味著他們已經(jīng)沒有“口糧”可以維持。
陽光100副總裁范小沖告訴記者，一旦限購擴大到二三線城市，中小房企將面臨“樓盤賣不動，賣掉后按揭下不來”的尷尬。受此困擾的中小企業(yè)可能短期內(nèi)不會倒閉，但是因為手中持有土地，他們將成為大企業(yè)兼并重組的目標(biāo)。
萬科北京分公司總經(jīng)理毛大慶接受媒體采訪時表示，如果限購令推行到一些有萬科在售項目的二三線城市，萬科不會考慮降價?！拔覀儠鶕?jù)市場合理定價?！?/P>
這實際反映出一種不同就是，大企業(yè)依靠儲備土地和大量在售樓盤項目可以持續(xù)抵御限購政策，而土地資金匱缺的小企業(yè)幾乎進入無能為力的地步。
香港上市房企佳兆業(yè)首席財務(wù)運行官張鴻光認(rèn)為，當(dāng)前三線城市投資者比例并不高，限購雖然“一定會打擊銷售”，但應(yīng)該不會是決定性的。公司不會因此而改變分散投資的策略，會繼續(xù)發(fā)展二三線城市。
范小沖向《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“二三線城市房價快速上漲不僅僅是大城市投資需求擠出效應(yīng)的體現(xiàn)，更重要的因素是這些城市的城市化進程所決定的。一旦樓市限購將限制這些勞動力進入這些城市?！辈荒芤驗橄拶徚钤诖蟪鞘行兄行Ф烈鈱⑵鋽U大至二三線城市。
7月21日，據(jù)媒體報道，河北廊坊市發(fā)布今年市區(qū)的房價控制目標(biāo)，建議新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米，來擠壓一線城市限購之后的溢出性泡沫。