房企融資通路全面受堵 上半年千億融資盛宴終結(jié)
近日，繼資本市場融資、信托融資被暫停之后，中國內(nèi)地房地產(chǎn)商在境外融資的通路也遭封堵：通過為境外子公司發(fā)債進(jìn)行對外擔(dān)保，從而達(dá)到融資目的的做法，被外管局一紙通知叫停。
自此，地產(chǎn)商國內(nèi)外融資通道幾乎全被封鎖。
而作為資金來源中的“救命稻草”，銷售回款在下半年面臨更多的難度和不確定性，數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)商7月銷售、去化普遍放緩。分析人士認(rèn)為，持續(xù)的內(nèi)外交困將迫使地產(chǎn)商降價，房價拐點將在三季度來臨。
封堵H股地產(chǎn)商
自2009年底A股資本市場借殼上市、增發(fā)等融資被叫停之后，地產(chǎn)商海外融資就成為熱門。
世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，僅2011年上半年，內(nèi)地地產(chǎn)商海外融資便超過千億，而2010年這一數(shù)字為60億。利率高、年限長和新型的合成債發(fā)債方式，是今年海外融資的特色。
但7月底外管局一份通知為海外融資設(shè)限，通知明確，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請。
金地集團(tuán)資本管理部總經(jīng)理助理許亞峰11日對本報記者表示，該文件主要影響的是境內(nèi)注冊的H股地產(chǎn)公司如富力地產(chǎn)(2777.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)、北京北辰(0588.HK)等的發(fā)債。
公開資料顯示，上述H股公司上半年合共在香港發(fā)行債券、票據(jù)融資超過200億港元。
而大部分在香港上市的地產(chǎn)公司如恒大地產(chǎn)(3333.HK)、碧桂園(2007.HK)、龍湖地產(chǎn)(0960.HK)等都是在海外注冊的紅籌公司，則沒有這方面的限制，可直接由母公司進(jìn)行發(fā)債，無需提供擔(dān)保。
但隨著內(nèi)地調(diào)控深入，國際資本市場越來越不看好內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，紅籌海外融資也已受阻?！耙痪鸵猿^13%的利率發(fā)債，這個成本太高了，”深圳一家在香港上市的民營地產(chǎn)商人士對記者說，進(jìn)入下半年以來，在香港融資已經(jīng)很難。
一家香港投行人士對記者稱，一些原本投向內(nèi)地房地產(chǎn)、集中在泛亞地區(qū)的私募基金，目前也受到中國外管部門監(jiān)管；且他們認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)商過去兩年很多拿地成本偏高，接下來房價下行，很多公司估計要進(jìn)行存貨減值準(zhǔn)備，“要選一家好公司來投很難”。
境外融資后的錢如何轉(zhuǎn)到境內(nèi)，也有諸多限制。“海外融資之后錢怎么進(jìn)來，還需要研究。”8月9日中期業(yè)績會上，萬科總裁郁亮說，萬科有很多外資合作伙伴，但發(fā)現(xiàn)錢進(jìn)來非常困難。
“我們試圖走出一條不依賴融資、不依賴向股東要錢的發(fā)展之路，”郁亮坦言，目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資通道幾乎全部封死。
融資通道全面受阻
進(jìn)入2011年，地產(chǎn)商傳統(tǒng)的資金來源房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多的時間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，這是2006年以來的最低水平；同時與去年同期類比，前6個月國內(nèi)貸款降到了6.8%，接近2007年以來的低點，僅比2008年底略高一點。
國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)行業(yè)景氣報告顯示，7月份個貸4896 億元，下降5.1%， 已連續(xù)5個月出現(xiàn)負(fù)增長。
對于保利地產(chǎn)等近日擬通過發(fā)行票據(jù)進(jìn)行保障房融資、緩解資金壓力的做法，郁亮表示，這個很難，因為保障房利潤率僅有2%-3%。
世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華表示，今年以來，大型地產(chǎn)商向海外市場融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產(chǎn)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，傳統(tǒng)的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環(huán)借貸為特征的海外融資、信托債務(wù)大幅上升。這也預(yù)示著，地產(chǎn)商的財務(wù)風(fēng)險在加大。
截至6月底，一向以財務(wù)穩(wěn)健著稱的中海，其綜合凈借貸比率從去年底的22.8%上升至38.5%。而上半年銷售欠佳的綠城中國(03900.HK)負(fù)債率則升至138%。
作為房企幾乎唯一的資金來源通道，銷售回款也面臨更多變數(shù)。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份全國商品房銷售面積環(huán)比6月大降33.7%。本報記者統(tǒng)計顯示，7月份主流房企銷售大幅下滑，萬科、保利、中海、龍湖、富力等公司銷售環(huán)比6月出現(xiàn)3成以上下降，各公司去化率放緩。前十大房企中唯一環(huán)比上升的恒大地產(chǎn)，也僅上升0.1%。
另一方面，房企存貨大幅增加。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，20家房企上半年的存貨達(dá)3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長了46.3%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，目前我國銀行信貸持續(xù)收緊，二三線城市限購擴大，勢必會對房企下半年的銷售業(yè)績和資金狀況造成沖擊，尤其是實力較弱的中小房企。因此，中小房企大面積“以價換量”的可能性較大。
“三季度將出現(xiàn)實質(zhì)性降價，”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌對記者稱，即使如萬科上半年銷售了600多億，但由于各地實行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管、以及銀行放貸時間拉長等因素，萬科上半年實際結(jié)算的金額也不到200億。
穆迪投資者服務(wù)公司副總裁PeterChoy表示，穆迪預(yù)測未來幾個月內(nèi)中國一線城市房地產(chǎn)銷售額同比將下降25%-30%，而二線城市的降幅將會更大。