楊紅旭：樓市限購擴容還會糾結(jié)一陣
樓市限購發(fā)起沖鋒了，這是媒體傳達給民眾的信號。主流說法是：住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況，并給出限購五大標準，預計8月底二三線城市限購令靴子落地。
這事從何談起呢？背景有兩個。一是，7月12日國務院常務會議要求，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。國務院部署在先，住建部要求地方自查在后。二是，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”將至，政府擔心新一輪房價反彈會不期而至。去年即是如此。去年4月號稱史上最嚴厲調(diào)控政策的“國十條”出臺后，5-8月，一二線城市成交低迷，房價企穩(wěn)，孰料9月市場即開始反撲。房價這玩藝兒，一不小心就反彈。政府怕，群眾慌。
限購這事非常復雜和糾結(jié)，難點是地方政府不樂意。從去年4月的“國十條”算起，限購已升級了三次，在中央的反復要求之下，由去年5月的只有北京一地，漸次增至當前的43個城市。不過，部分城市即便實行了，也是心猿意馬，糊弄了事。比如，只限市中心區(qū)，成交量占大頭的郊區(qū)則放任不管。如此行事，效果能好到哪去？
今年1月出臺的“國八條”中，明確要求：直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。前三類城市，指代清楚，基本都已限購；第四類標準糊涂，所以至今只有蘇州、無錫、徐州、溫州、金華、佛山、三亞等個別城市限購。此番限購升級，主要是針對第四類城市，也即三線城市。
既然地方政府不自覺，住建部就提出了“五大標準”：一，6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)顯示的房價漲幅靠前的城市；二，6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；五，存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。住建部還建議：符合上述條件2條以上的，列入新增限購城市名單。
此五條中，前三條大致有據(jù)可依。
先看第一條。按6月份70個大中城市房價指數(shù)，漲幅較高的未限購城市(比去年漲6%以上，環(huán)比漲0.3%左右) 主要有：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、常德等，多屬中東部三線城市。然而，中西部三線城市房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展初期階段，需求多屬自住，房價暫時偏高并無大礙。
再看第二條。今年上半年，全國新建商品住宅成交均價同比上漲9.1%，低于GDP(9.6%)，但高于人均收入增幅(7.6%)。今年各地房價控制目標，基本上都參照GDP或人均收入增幅。依此，應有部分城市的均價增幅超標。然而，很多三四線城市尚沒實行商品房網(wǎng)上交易及備案，成交數(shù)據(jù)由地方政府提供和操控，住建部很難掌握底細。
關于第三條，今年上半年，全國新建住宅銷售面積同比增長12.1%，這一增幅還算適中；不過全國區(qū)域差異大，一二線城市增幅小，甚至下跌，部分三四線城市增幅較大。到底什么樣的增幅算“較高”？沒有界定，一筆糊涂賬。
至于第四和第五條，外地人購房比例和群眾滿意度，就更說不清了，地方政府不會主動告白自己是“符合標準”的。
很多人認為，8月底鐵定會出名單。我看不一定。即便各地都能于8月20日前提交報告，也還須一個溝通、協(xié)調(diào)的過程，部分地方政府和住建部之間少不了博弈。延至9月公布，可能性相當大。至于城市分布，預計將集中在北京、上海、廣州、深圳等大都市圈周邊，類似珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等，因為部分投資需求被擠壓出大都市，從而導致周邊城市樓市投資比較活躍，房價上漲偏快。