購房者反感房價“假摔”開發(fā)商醞釀實質(zhì)性降價
今年“銀十”迎來慘淡開局。
佑威及樓市專評網(wǎng)10日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（10月3日-10月9日）上海市新建商品住宅成交面積為8.54萬平方米，環(huán)比（較前周）下跌39.81%，創(chuàng)下近29周的新低；新增供應(yīng)面積亦環(huán)比下跌80.79%，至5.84萬平方米；而成交均價則環(huán)比上漲4.27%，至22777元/平方米。
上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海昨日直言，“9月的市場表現(xiàn)非常不如人意，而10月開局之差令人不敢相信?！辈贿^，宋海強調(diào)，“十一”房展會的參觀人數(shù)還是非常多的，這說明潛在購房者大有人在，只是他們對房價是繼續(xù)下探還是盤整存在矛盾心理。在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該把壓箱底的好項目以合適的價格拿出來展示。
佑威機構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅還提到，與過去6年同期相比，上周的成交量亦為最低。據(jù)黃志堅介紹，上周上海新建商品住宅的成交量，僅為去年同期的23.10%。即便和2008年金融危機時時的同期表相比，也下跌了27.55%。
開發(fā)商還在“扛”
事實上，今年“銀十”的糟糕開局早有伏筆。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，自8月起，上海樓市近9周的平均成交水平即徘徊在12.7萬平方米的低位，但成交低迷并未構(gòu)成價格的回落。黃河滔認為，經(jīng)過“十一”房展會的觀察，當前房價與潛在購房者心理價位存在的偏差，仍是制約成交活躍度的關(guān)鍵。
但降價目前似乎并非大部分開發(fā)商的策略選項。
宋海稱，目前，在上海，大幅降價的現(xiàn)象還只存在于個別樓盤?！艾F(xiàn)在業(yè)內(nèi)說的最多的是‘扛’這個字?！彼魏Ｕf，很多開發(fā)企業(yè)寧愿調(diào)低銷售目標，也不選擇降價跑量，“雖然不同的項目現(xiàn)金流情況不同，公司目標也不盡相同，但大范圍的你追我趕降價的情形還沒有出現(xiàn)，應(yīng)該說，不少開發(fā)商對此輪的宏觀調(diào)控是做了準備的。”
據(jù)宋海介紹，他們在嘉定新城的一個剛需項目，如果從傳統(tǒng)的銷售效率看，應(yīng)該算已進入尾盤期，但目前市場成交低迷，要想售罄，所需的時間會比以往延長很多。
部分樓盤已選擇了降價策略，但在業(yè)內(nèi)人士看來，效果也難言樂觀。
上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健說，“在‘十一’房展會上，有一些大幅促銷的項目，有打?qū)φ鄣?，有原價1000萬元的別墅賣700萬元的，有標桿樓盤打8.8折的……這些促銷力度比歷年都熱鬧，可越是這樣，買房人越疑慮，越猶豫?！?/P>
上海住宅存量仍在上升
“種種因素表明，限購令下，降價換量將是多數(shù)開發(fā)商不得不做的選擇。如果10月房價仍然假摔或降價幅度不夠，則成交量依然難逃低迷狀況，局勢會變得對開發(fā)商愈加不利，后市房價或從‘下跌抵抗’演變成兵敗如山倒式的‘急跌’?！秉S志堅認為，目前上海住宅存量仍在上升，開發(fā)商回款嚴重不足，壓力越來越大。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海一手住宅可售面積為876萬平方米，仍處歷史高位。
在楊健看來，眼下開發(fā)商應(yīng)該樹立自己的品牌，同時定價要貼近市場，要給客戶實實在在的讓利。
楊健解釋說，現(xiàn)在的購房者都很成熟。如果開發(fā)商在房價上“假摔”，反倒會令他們反感，那么連看房、談價的余地都沒有了。
中房信分析師薛建雄同樣認為，10月成交量不會有起色，開發(fā)商面臨的難題已經(jīng)不是普通的營銷手段所能解決的了。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析，盡管眼下以價換量沒能大范圍展開，但從市場整體走勢上來看，降價對于資金回籠的促動能力卻體現(xiàn)得愈發(fā)充分。
市民購房意愿指數(shù)跌至低谷
僅5.5%受訪者認為當前是購房好時機 未來半年購買預(yù)期也有所下降
“上海財經(jīng)大學社會經(jīng)濟指數(shù)系列”昨日發(fā)布了2011年第三季度調(diào)查數(shù)據(jù)，消費者對于購房的消極情緒有所加劇，消費者買房意愿指數(shù)為25.1點，環(huán)比下降3.5點，購房時機預(yù)期指數(shù)35.1點，環(huán)比大幅下降7.1點，同比下降13.0點，形成了調(diào)查以來的最低點，反映了消費者期待第三輪調(diào)控能有一個較為長期的效果。但預(yù)期指數(shù)超過意愿指數(shù)10點，反映出購房者對于樓市調(diào)控效果具有一定的向好預(yù)期。
上海財經(jīng)大學應(yīng)用統(tǒng)計研究中心主任徐國祥教授和崔暢副教授分析指出，房地產(chǎn)第三輪調(diào)控政策實施的一年中，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控堅持不放松，陸續(xù)出臺了嚴厲的“限購令”及房產(chǎn)稅等政策，各地高企的房價受到一定程度的遏制，同時表明樓市調(diào)控已步入常態(tài)化，這些都促使消費者對樓市的預(yù)期悄然發(fā)生變化。本季度調(diào)查結(jié)果顯示，5.5%的消費者認為當前是購房的“好”時機，環(huán)比下降2.0點，認為時機“不好”的則為80.4%，環(huán)比上升1.5點。說明調(diào)控政策的疊加效果開始顯現(xiàn)，雖然還沒有引起價格的明顯變化，但成交量明顯減少，多數(shù)人預(yù)期樓市會出現(xiàn)調(diào)整。
相對應(yīng)的，消費者在未來6個月對房產(chǎn)的購買預(yù)期也有所下降，認為時機“好”的消費者為9.4%，相對于上個季度下降2.6點，而認為時機“不好”的消費者為77.9%，環(huán)比上升了4.5個點。
對未來購房時機的判斷源于對政策效果的期待和樓市走向的不確定性，由于現(xiàn)階段房價沒有出現(xiàn)明顯松動，調(diào)控沒有達到大多數(shù)消費者的預(yù)期目標，降低了消費者的購買愿望和購買預(yù)期；同時消費者也認識到，調(diào)控效果的顯現(xiàn)是一個長期過程，以上諸多因素促使消費者對未來購房預(yù)期有所下降。
在樓市撲朔迷離的同時，上海市車市延續(xù)了低迷狀態(tài)，認為購車時機“不好”的消費者達到了54.1%，環(huán)比上升2.8點，買車時機意愿指數(shù)為65.5點，環(huán)比下降3.9點