樓市成交低迷 波及土地市場
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部最新數(shù)據(jù)顯示：截至11月10日，上海商品房用地(不包含住宅保障配套)成交金額為764.3億元，較去年同期減少了近四成。成交的58幅住宅類用地平均溢價率僅為43%，較去年同期的117%減少六成以上。樓市低迷的成交，對土地市場的影響已經(jīng)凸顯。
底價成交
“流拍”流行
在過去的十個月中，對于上海的土地市場來說，底價成交、低溢價率乃至流拍成為陳述這個市場表現(xiàn)時經(jīng)常被提及的詞匯。即使下半年，上海增加了住宅類用地供應(yīng)，但是多數(shù)地塊仍逃不了底價成交的境地。尤其在步入10月以后，純住宅地塊更屢遭“流拍”的尷尬。
據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測，近日，四幅位于奉賢南橋的地塊終止出讓，原因是無人競買。房地產(chǎn)企業(yè)謹慎拿地，土地一級市場徹底冷清。
雖然統(tǒng)計口徑有所不同，但方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)也同樣證實了土地市場的現(xiàn)實。今年1-10月的土地市場共推出經(jīng)營性用地171幅，土地面積647萬平方米，成交149幅，土地面積563萬平方米；而去年同期則共推出經(jīng)營性用地115幅，土地面積609萬平方米，成交147幅，土地面積858萬平方米，成交量減少超過三成。
對于土地成交量的降低、地價的下降，方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析人士表示，與去年同期相比，今年成交地塊主要位于嘉定、南橋等遠郊新城，與市中心優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀缺有關(guān)。據(jù)了解，今年以來上海土地出讓集中于郊環(huán)線幾個新城板塊，如嘉定新城、南橋新城兩區(qū)的商品房用地成交面積占據(jù)全市的28.8%。
同時，配建保障房使得土地實際成本有所上升，也導(dǎo)致了競買人數(shù)的減少。數(shù)據(jù)顯示，今年開始，出讓的地塊需配建經(jīng)濟適用房，面積為住宅部分總體量的5%，增加了一定的開發(fā)成本。另外，今年土地市場出讓的配套商品房用地(包括配套商品房用地、動遷安置房地塊等)共計83幅，土地面積489萬平方米，已超過去年全年總計58幅，土地面積405萬平方米的水平。
而近期房產(chǎn)市場的不明朗，部分開發(fā)商資金趨緊，也使今年開發(fā)商拿地數(shù)量明顯減少，新增儲備速度明顯放緩。據(jù)了解，下半年以來，大型品牌企業(yè)僅綠地、龍湖等在上海拿地。開發(fā)商紛紛放緩新增儲備速度。
住宅用地遭棄
商辦土地招捧
近日上海原計劃出讓5幅地塊，其中“嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊”應(yīng)出讓人要求終止掛牌。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示，“僅11月就已經(jīng)有3幅地塊終止掛牌，伴隨著房價的下跌，住宅地塊不像過去受到極大關(guān)注?！?/P>
南翔的這幅地塊是近期土地掛牌中地理位置最好的一幅，周邊熱點新盤非常密集，如：華潤中央公園、新城公館等，都集中此。但相關(guān)人士表示，該地塊樓板價偏高。高樓板價，在上海樓市冰凍期這個大背景下，遇到“看客多，無人買”的情況，也在情理中。
與此同時，近日還有2幅地塊進行出讓，均位于浦東新區(qū)，其中惠南鎮(zhèn)的地塊涉及居住性質(zhì)，2幅地塊以零及接近于零的溢價成交。
據(jù)悉，“國際醫(yī)學(xué)園區(qū)C1-01-02儲備地塊”以0.69﹪的溢價率被綠地集團摘得，樓面地價2609元/平方米。
“惠南新市鎮(zhèn)17-11-05、17-11-08儲備地塊”被上海紫寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以低價競得，樓面地價3551元/平方米，明顯低于市場基準線。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，當前雖然住宅價格面臨較大波動風(fēng)險，但如惠南地區(qū)即便考慮價格波動，上海紫寶公司拿地的樓板地價仍有些檢漏的成分。在商品住宅調(diào)控政策日益趨緊的狀況下，不受調(diào)控限制的商業(yè)地產(chǎn)已成為開發(fā)商規(guī)避市場風(fēng)險的重要選擇之一，而商住或商住辦等綜合地塊的開發(fā)被認為是房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的最佳選擇。
以今年拿地數(shù)量最多的綠地集團為例，其拿到的7幅土地中，僅1幅地塊為純住宅類，其余地塊均涉及商業(yè)，這與近年來綠地集團加大商辦比重的戰(zhàn)略相一致。
房企出手謹慎
未來高溢價難現(xiàn)
漢宇地產(chǎn)市場研究部最新數(shù)據(jù)顯示，未來一個多月將有近三十幅商品房用地開拍，主要集中在寶山、嘉定、浦東、金山等區(qū)域，其中不乏多幅優(yōu)質(zhì)住宅類用地，如位于寶山羅店，浦東陸家嘴、唐鎮(zhèn)等熱門區(qū)域。
但其分析人士表示，未來一個多月多數(shù)地塊將延續(xù)底價成交這一態(tài)勢。首先在宏觀調(diào)控以及樓市“降價”的大背景下，高溢價率出現(xiàn)的可能性較??；其次，近期土地掛牌樓板價普遍較高，如上文所述的嘉定南翔板塊的“嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地
塊”，掛牌總價近10個億，折合樓板價為7300元/平方米，這個價格幾乎高出南翔板塊最高掛牌價的一倍。但分析人士也認為，不排除一些小面積、低總價、位置佳的“MINI型地塊”將會有不錯的表現(xiàn)。
對此，宋會雍也表示，由于樓市大環(huán)境的日益低迷導(dǎo)致了開發(fā)商目前的拿地節(jié)奏逐漸放緩，拿地的方式也趨于低調(diào)。在樓市成交低迷、房價日趨松動的大勢之下，開發(fā)商在土地市場的出價日益謹慎。另一方面來看，低溢價的原因還在于目前眾多開發(fā)企業(yè)在長期交易回籠不旺，導(dǎo)致資金短缺。部分中小企業(yè)著手賣掉項目套現(xiàn)離場，一定程度上也分離了部分擴張房企對土地的渴求。