2012地產(chǎn)主題“軟著陸” 地產(chǎn)金融求變
2012年1月8日，由中國最具影響力財(cái)富管理媒體《理財(cái)周報(bào)》主辦的“2012中國地產(chǎn)財(cái)富年會暨2011中國地產(chǎn)財(cái)富勢力榜頒獎(jiǎng)盛典”在北京盤古七星酒店三樓宴會廳圓滿閉幕。 中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司行政總裁李明、林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林、陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖、大連海昌地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁胡斌、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東、北京龍藏天下資產(chǎn)管理有限公司董事長趙祥龍、國泰君安地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平、黃金灣投資集團(tuán)董事長申威等近300位地產(chǎn)界精英人士共同見證了這一盛況。 新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、地產(chǎn)中國網(wǎng)、和訊網(wǎng)、網(wǎng)易、人民網(wǎng)7大網(wǎng)站現(xiàn)場直播，20多家報(bào)社及電視媒體予以高度關(guān)注，此外，新浪微博對本次會議做微博直通車。 本次年會，以“地產(chǎn)新關(guān)系：宏觀調(diào)控與金融資本如何重構(gòu)下一個(gè)行業(yè)格局”為主題，重點(diǎn)關(guān)注由本輪宏觀調(diào)控引發(fā)的行業(yè)裂變和產(chǎn)業(yè)鏈勢力的此消彼長，剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融資本之間關(guān)系的演變，勾勒未來市場競爭格局以及行業(yè)發(fā)展方向，前瞻性地為投資者和企業(yè)尋找新的財(cái)富機(jī)會。 與此同時(shí)，當(dāng)天晚上，由《理財(cái)周報(bào)》歷時(shí)兩個(gè)多月傾力打造的“2011年度地產(chǎn)財(cái)富勢力榜”——中國機(jī)構(gòu)投資者首選地產(chǎn)企業(yè)、中國地產(chǎn)企業(yè)財(cái)富管理領(lǐng)袖、中國地產(chǎn)最具財(cái)富管理價(jià)值操盤手、中國鼎級高端都市華宅以及中國國民財(cái)富資產(chǎn)增值樓盤等獎(jiǎng)項(xiàng)隆重揭曉。該勢力榜的評選以公平、公正、客觀的評選原則贏得了業(yè)界的認(rèn)可。 調(diào)控改變地產(chǎn)行業(yè)格局 2011年，一場又一場的調(diào)控政策就像一場接一場的大雪襲來，讓中國整個(gè)樓市變得有點(diǎn)冷。那么，調(diào)控到底給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了哪些改變？2012年又將如何？ 對此，顧云昌和陳國強(qiáng)一致認(rèn)為，2011年的樓市，“調(diào)控下行”趨勢很明顯。 顧云昌表示，對于房地產(chǎn)住宅市場來說，無論是交易量還是房價(jià)都出現(xiàn)下行趨勢，第一是增速的放緩，第二是房價(jià)增速下滑。而商業(yè)用房蜂擁而上，增加了17%。根據(jù)房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)用房銷售額明顯好于商品房。 陳志則表示，從2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，調(diào)控政策確實(shí)驅(qū)逐了投機(jī)投資，也使房價(jià)穩(wěn)中有降。但近日調(diào)控政策的“烏龍”事件只是媒體的美好愿望，建委官方的表達(dá)是“穩(wěn)中有調(diào)”。2012年，合理回歸房價(jià)將是今年中央經(jīng)濟(jì)工作新的目標(biāo)。房地產(chǎn)市場也將隨著政策成熟起來。 顧云昌則表示，2012年主題詞就是“軟著陸”。 他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場可能發(fā)生三個(gè)變化：一是賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競爭加劇，洗牌加快、利潤攤??；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會的資金；三是市場布局立體化趨勢，產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局多樣化，房企轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)。 陳國強(qiáng)認(rèn)為，行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。隨著保障房的推出，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和盈利模式都將做出調(diào)整，過去住宅是房企的當(dāng)家菜，但是未來商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)都會成熟。 事實(shí)上，有想法的開發(fā)商早已做出了選擇。那么，作為對調(diào)控政策感觸最深和最直接的開發(fā)商，2012年又將如何呢？ 李曉林直言，銀行不投房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)不穩(wěn)定。他希望中國金融業(yè)改革穩(wěn)步前進(jìn)，尤其是對中小企業(yè)吸引比較大的，有的制造業(yè)利潤率才10%左右，但是銀行的融資成本太高了。 胡斌則表示，這次宏觀調(diào)控給大家?guī)砩顚哟蔚乃伎?，包括國家宏觀上關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，企業(yè)內(nèi)部的調(diào)控。 胡斌認(rèn)為，大家拼命降價(jià)，屬于殺敵一千自損八百，自己內(nèi)功會受到很大的傷害。他說，海昌地產(chǎn)更看重產(chǎn)品附加值的提升，因此贏得了市場份額。另外在資本運(yùn)作上也在做新的嘗試，包括資金籌劃、股權(quán)方面。 值得注意的是，李明和范小沖這兩位業(yè)界大佬則一致認(rèn)為，雖然行業(yè)冬天已經(jīng)來臨，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和陽光壹佰置業(yè)不會轉(zhuǎn)戰(zhàn)銀行或者其他行業(yè)，雖然兩家房企都有自己的基金業(yè)務(wù)，但未來主營業(yè)務(wù)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)。 李明表示，短短兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控目標(biāo)也在不斷變化。剛開始遏制后來是抑制，再后來是增加保障房建設(shè)，到現(xiàn)在的“限購”，最本質(zhì)的問題是住宅市場還是不是長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。 他表示，2011年，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都比較難過。但其實(shí)調(diào)控一直在進(jìn)行，很多企業(yè)在戰(zhàn)略上已經(jīng)有了自己的部署。 范小沖直言，陽光壹佰置業(yè)沒有打算轉(zhuǎn)型，但是整個(gè)市場肯定是比較難受。房地產(chǎn)企業(yè)就是要在調(diào)控中折騰，這是一個(gè)常態(tài)。在整個(gè)大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到了，真正的2012也到了，是不是整個(gè)世界要崩潰呢？ 范小沖說，房價(jià)下跌30%—50%是不可能的。從宏觀數(shù)據(jù)來看，2011年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額、銷售面積、增速等數(shù)據(jù)并不是很悲觀，2012年不會是房地產(chǎn)行業(yè)的末日。 范小沖建議，堅(jiān)持企業(yè)的發(fā)展路徑、發(fā)展模式，使自己企業(yè)壯大起來，使企業(yè)核心競爭力、企業(yè)盈利模式更加走向?qū)I(yè)化才是關(guān)鍵。 但范小沖也表示，雖然銀行信貸在縮減，但社會資金是充裕的，只不過這些錢很“貴”，對企業(yè)經(jīng)營、規(guī)范管理要求嚴(yán)格，一旦達(dá)不到良性發(fā)展，可能會丟了飯碗。 事實(shí)上，本次年會上的各位業(yè)界精英也一致認(rèn)為，房地產(chǎn)的血液里流著金融。 地產(chǎn)急需金融造血能力 在今年的“2012中國地產(chǎn)財(cái)富年會”召開之前，《理財(cái)周報(bào)》地產(chǎn)部門的采編記者專門對全行業(yè)幾十家企業(yè)領(lǐng)軍人物進(jìn)行了“大預(yù)測”的調(diào)研。結(jié)果，很多業(yè)內(nèi)老總在用一個(gè)詞總結(jié)過去的2011年時(shí)，都使用了“差錢”這個(gè)詞。 趙祥龍指出，所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是熱衷于建立高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)，在冬天來臨的時(shí)候可能出現(xiàn)問題。 正如申威所說：“開發(fā)商血液里邊一定流著金融的血液，否則一定得‘白血病’?！?/P> 申威表示，長期以來，沒有真正的房地產(chǎn)金融，只有房地產(chǎn)形態(tài)。銀行一直是房地產(chǎn)主要資金來源，金融政策一旦調(diào)整，對房地產(chǎn)影響是致命的。 如今銀行信貸緊縮，在這種形勢下，如何運(yùn)作社會資金，以哪種方式與房地產(chǎn)相融合，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展呢？ 對此，李曉東表示，應(yīng)該呼吁更多元化的融資渠道。只要一皮箱現(xiàn)金誰都可以當(dāng)開發(fā)商的時(shí)代已經(jīng)過去。 李曉東說，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高、業(yè)內(nèi)并購不可避免，房地產(chǎn)分工越來越明確，專門的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了，房地產(chǎn)信托、基金機(jī)構(gòu)也產(chǎn)生了。 他說，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式逐漸向投資模式轉(zhuǎn)變，用馮侖的話總結(jié)就是，香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變，信托、基金逐漸介入進(jìn)來。 李曉東表示，房地產(chǎn)食物鏈在發(fā)生變革，過去參與這個(gè)游戲的叢林法則中間的一些角色，現(xiàn)在可能進(jìn)來分一杯羹的機(jī)構(gòu)越來越多，房地產(chǎn)基金和大的投資商未來有可能主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場。 除此之外，山水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍認(rèn)為，股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)鏈融資都是創(chuàng)新融資的渠道，這就是調(diào)控政策下的融資空間。 北京金石投資管理有限公司執(zhí)行董事張深遠(yuǎn)表示，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠建立自己專業(yè)的資本管理團(tuán)隊(duì)，求人不如求自己。例如，產(chǎn)業(yè)鏈融資，對于開發(fā)商來講比較現(xiàn)實(shí)、也比較快，可以靠專業(yè)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)比較專業(yè)的金融產(chǎn)品。 華信度彼投資管理公司董事朱荔荔也表示，房地產(chǎn)前期處在住宅平臺上，所以主要做產(chǎn)品銷售。現(xiàn)在把房地產(chǎn)產(chǎn)品金融化，能夠進(jìn)入整個(gè)資本市場，通過大量的產(chǎn)業(yè)基金通過股權(quán)的通道，使房地產(chǎn)進(jìn)入高成長企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈里邊獲得更大的收益。 新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)推精品房項(xiàng)目 理財(cái)周報(bào)地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室研究員 新加坡最大的房地產(chǎn)發(fā)展商遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)（Far East Organization）將于近日在北京、上海、杭州、深圳、重慶、昆明等舉行多場推介會，首次面向中國市場優(yōu)先推出旗下的新加坡首個(gè)集住宅、商鋪和公共交通網(wǎng)絡(luò)于一身的瀕水高尚住宅項(xiàng)目“Watertown（水之都）”。 鑒于首輪預(yù)售表現(xiàn)出色，成功預(yù)售出一房戶型、兩房戶型及SOHO中的近五成。該項(xiàng)目將于1月14日正式向全球推出并發(fā)售，并于1月14日,15日兩天在北京Ritz-Carlton（麗思卡爾頓酒店）舉行大型推介會。 Watertown坐落于全新的榜鵝區(qū)域中心，緊鄰風(fēng)景如畫的榜鵝水道。為滿足不同生活方式的需求，水之都將提供不同房型供您選擇。而榜鵝水道和瀕水公共空間的落成將帶給您更多姿多彩的瀕水生活新體驗(yàn)！ “優(yōu)質(zhì)榜鵝21”新鎮(zhèn)的發(fā)展概念是在1996年提出的，目的是以全新的設(shè)計(jì)概念來規(guī)劃和設(shè)計(jì)新的市鎮(zhèn)，以滿足教育水平更高，對住屋的要求也更高的新一代新加坡人的需求。這是一個(gè)結(jié)合住屋、完善的社區(qū)設(shè)備和消閑設(shè)施的高素質(zhì)公共住宅區(qū)。它的一大特色是結(jié)合附近的科尼島，發(fā)展為濱海消閑中心，讓居民能進(jìn)行各種水上消閑活動(dòng)。 作為“優(yōu)質(zhì)榜鵝21”發(fā)展計(jì)劃的主軸，連接實(shí)龍崗蓄水池和榜鵝蓄水池的榜鵝水道已于2011年10月正式完工對公眾開放。正因?yàn)檫@個(gè)斥資2億2500萬元建成、全長4.2公里的水道，榜鵝來了個(gè)大變身，從多年前人們心目中“鳥不生蛋”的偏僻地區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)?1世紀(jì)的瀕水市鎮(zhèn)、人們口中的“榜鵝威尼斯”。 同時(shí)，榜鵝也是建屋局的首個(gè)“生態(tài)鄰里”，囊括了多個(gè)國際獎(jiǎng)項(xiàng)。 | ||