房價“往下走” 土地財政怎么辦？
房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”出臺，其中二手房交易要繳增值部分的20%個稅，被稱為最嚴厲的調(diào)控政策，但各地實施細則還沒有出臺，卻在全國引起了即時交易的熱潮，甚至還出現(xiàn)了排除登記、離婚潮等奇觀！以致于有人說開發(fā)商在對“新國五條”竊笑，說這是一個漲價的調(diào)控措施。
為此，住建部部長姜偉新在全國兩會上遭到了最多的記者圍攻，甚至有男女記者等不及沖進廁所提問。最后，他表示“國五條”一定要嚴格執(zhí)行，有什么問題再改，同時少有地宣稱，“房價今年一定會往下走”！
調(diào)控以來似乎還沒有主要的部委官員如此對房價的走勢明確表態(tài)的。是對“新國五條”很有信心，還是囊中還有妙計？
不管怎么說，兩會一結(jié)束，3月底各地就得拿出具體實施政策來。一方面，業(yè)界認為成交量可能萎縮，但成交價還會漲。另一方面，各地都在觀望，會出臺什么樣的措施誰都不抱期待，這才有樓市交易中的“最后的瘋狂”！
這時，深圳突然宣布房價“限漲令”，讓市場一片嘩然！
有意思的是，業(yè)界宣稱這“只是重申2011年舊政策”。但深圳“限漲令”的重申似乎沒那么簡單。其一，同樣也是所謂重申，20%的個稅按有關(guān)部門的解釋也是《個人所得稅法》中原有條款，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十”的重申，只是大多數(shù)城市并沒有認真執(zhí)行而已，而較嚴格執(zhí)法的東莞房價上漲幅度相對較小。顯然，重申可能帶來嚴格執(zhí)行，嚴格執(zhí)行的后果也相應(yīng)“較為嚴重”。
其二，“新國五條”要求各地制定今年的房價控制目標，如果實施細則沒出，房價就大幅上漲，年度目標如何制定、如何完成？顯然，深圳在細則出臺前先重申“限漲令”，也就是提前在房價控制目標出來之前，先穩(wěn)住房價。按這個“限漲令”，2013年深圳所有的新建商品房的成交均價必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長，超過價格紅線的樓盤政府將不予備案。該政策細化到了每個樓盤，每個月的成交均價，而不僅僅著眼于片區(qū)均價、全市均價。
深圳房價只能“零增長”或“負增長”應(yīng)該說會對開發(fā)商形成較大的壓力。按新公布的《深圳市商品房預(yù)售價格備案辦法》要求，商品房在預(yù)算之前或價格調(diào)整幅度超出最近一次備案價格上下15%時，辦理商品房預(yù)售價格備案或變更。這一政策從今年5月1日施行，有效期5年。因此，開發(fā)商能堅持這么久嗎？另一方面，地方政府會認真執(zhí)行這些政策嗎？既然目前一些嚴厲的調(diào)控政策往往是重申，那么就說明了以前這些政策沒有得到嚴格實施。
再來觀察一下廣州的相關(guān)政策。目前，廣州業(yè)界普遍預(yù)測廣州的實施細則不會太嚴。一方面說廣州是一線城市房價最低的，房價很理性；另一方面，政府多次宣稱土地緊張，要節(jié)約集約用地。在這樣的輿論下，廣州年初制定了目標今年賣地收入要再增近200億。即從去年賣地收入455.6億元增長4成的基礎(chǔ)上，今年計劃收入646.5億元，增收190.8億元?？墒侨绻麌栏裾{(diào)控房價，地價必然受到影響。在我看來，其實不是開發(fā)商說的地價影響房價，實際上是房價反過來影響地價。如果房價下降，地價必然下降。
春節(jié)前，廣州已經(jīng)下達了GDP“保三”動員令，土地出讓收入不能完成增長任務(wù)，既可能拉低GDP增長幅度，又可能使一系列工程缺錢，因此，廣州沒動機嚴格執(zhí)行調(diào)控措施。其實，全國各地方政府都不具有壓低房價的動機。
更重要的是，“新國五條”并沒有建立起長效的住房建設(shè)機制。近期，已經(jīng)有不少專家開始呼吁，通過房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、空置稅壓制投資投機需求，加大保障房建設(shè)，讓全國人民“住有所居”。但這個長效機制的建立仍看不到時間表。
為了統(tǒng)一思想，國家最好提出住房建設(shè)目標和房地產(chǎn)發(fā)展目標。
首先，中國到底還需要多少住房？根據(jù)人口普查，中國有4億個家庭，其中三口之家占最多有1億，二口之家和四口之家分別占0.9億多和0.7億多。按照限購政策，一家可有兩套住房，也就是說，全國有8億套住房就夠用了，平均每戶兩套。但現(xiàn)在究竟全國有多少套住房呢，缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)。
其次，中國家庭人均住房面積應(yīng)該達到多少為合適呢？2010年的人均住房建筑面積是31.6平方米。根據(jù)人口普查，按建筑面積分，人均住房在20-29平方米的家庭有0.9億多，30-39平方米的家庭有近0.7億多，40-49平方米有0.4億多，70平方米以上的也有0.4億多。城市家庭狀況也大致差不多，最多的家庭是人均住房在20-29平方米。也就是說，一半的中國人均住房面積在20-49平方米。而各地的豪宅標準是140多平方米。因此，按三口之家計，150平方米就是界線，那么人均50平方米以上都應(yīng)該繳房產(chǎn)稅（豪宅稅）。加上第三套房開始繳房產(chǎn)稅（多套稅），兩者一并推出，房價就將會實現(xiàn)“回歸合理價位”的目標，同時保障了有能力的中國人都可以買“豪宅”。