9月中國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告
2015-10-16 00:00:00 本網(wǎng)站
一、重要政策與事件盤(pán)點(diǎn)
9月9日國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知，決定對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目維持20%不變，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。
9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布在不實(shí)施限購(gòu)措施城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人貸款，最低首付比例調(diào)整為不低于25%。
9月住建部發(fā)布《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問(wèn)題的通知》。
國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)受理商標(biāo)注冊(cè)費(fèi)等部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
9月住建部發(fā)布《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問(wèn)題的通知》。
國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)受理商標(biāo)注冊(cè)費(fèi)等部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
國(guó)務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目最低資本金比例
9月9日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知，決定對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，城市軌道交通項(xiàng)目由25%調(diào)整為20%，港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%，鐵路、公路項(xiàng)目由25%調(diào)整為20%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。此外，城市地下綜合管廊、城市停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目，以及經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的核電站等重大建設(shè)項(xiàng)目，可以在規(guī)定最低資本金比例基礎(chǔ)上適當(dāng)降低。
住建部發(fā)布公積金異地貸款細(xì)則
9月，住建部發(fā)布了《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問(wèn)題的通知》，要求各地抓緊出臺(tái)異地貸款業(yè)務(wù)細(xì)則，并首次明確公積金異地貸款開(kāi)具住房公積金繳存證明的流程，明確異地貸款的職責(zé)分工和異地公積金貸款的操作流程。通知還要求各地要抓緊出臺(tái)異地貸款業(yè)務(wù)細(xì)則，確保異地貸款業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。住建部還將建設(shè)全國(guó)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)信息交換系統(tǒng)。
發(fā)改委、財(cái)政部下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)
9月，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)受理商標(biāo)注冊(cè)費(fèi)等部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，自今年10月15日起，降低涉及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等6個(gè)部門(mén)12項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)的房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等。其中，住房交易方面，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。同時(shí)明確，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)刈》哭D(zhuǎn)讓服務(wù)成本、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、房?jī)r(jià)水平、居民承受能力等因素，進(jìn)一步適當(dāng)降低中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕居民購(gòu)房費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
非限購(gòu)城市首套房商貸首付比降至25%
9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布在不實(shí)施限購(gòu)措施城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人貸款，最低首付比例調(diào)整為不低于25%。
二、市場(chǎng)整體狀況
土地:一線(xiàn)城市供地增加，二線(xiàn)城市繼續(xù)分化
2015年9月全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市土地交易情況
2015年9月，全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地245宗，成交面積1577.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了22.4%；土地出讓金總額為1038.72億元，環(huán)比增長(zhǎng)了57.7%。
一線(xiàn)城市：供地與成交金額均環(huán)比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)
9月份一線(xiàn)城市共成交57宗土地，成交土地面積303.43萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37.3%；土地出讓金總額583.76億元，環(huán)比大漲184.4%。尤其北京、上海、深圳表現(xiàn)搶眼，只有廣州環(huán)比下降。
二線(xiàn)代表城市：土地市場(chǎng)表現(xiàn)分化
9月份10個(gè)二線(xiàn)代表城市共成交土地188宗，成交面積1274.08萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19.3%；土地出讓金總額達(dá)454.97億元，環(huán)比微漲0.3%。各城市土地成交出現(xiàn)分化，監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中，2個(gè)城市的土地成交面積環(huán)比下降，8個(gè)城市環(huán)比上升；成交金額方面，5個(gè)城市環(huán)比下降，5個(gè)城市環(huán)比上升。
三線(xiàn)代表城市：土地“量?jī)r(jià)齊跌”，進(jìn)入低谷
9月份三線(xiàn)代表城市土地交易出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”，傳統(tǒng)“金九”在土地市場(chǎng)未奏效，這主要因?yàn)槲磥?lái)市場(chǎng)商品房存量較多，仍處于去化階段。以浙江省為例，嘉興市9月份僅有1宗土地公開(kāi)出讓并成交。
商品住宅：一線(xiàn)城市成交環(huán)比下降，二線(xiàn)城市分化
2015年9月全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量
9月的“金九”并未如期出現(xiàn)，各線(xiàn)城市的商品房交易環(huán)比出現(xiàn)分化，有的上升，有的下滑。
成交量：一、二線(xiàn)城市均出現(xiàn)分化
2015年9月監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市中，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)幅度最大的是上海，上升了9.96%；二線(xiàn)城市中，南昌的增長(zhǎng)也達(dá)9.6%。成交面積環(huán)比下降的城市中，西安降幅最大，達(dá)64.4%；深圳的降幅也達(dá)29.13%，廈門(mén)下降19.98%，北京的降幅也達(dá)15.9%。
綜合來(lái)看，一線(xiàn)城市成交面積346.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.39%。二線(xiàn)城市分化明顯。
三線(xiàn)城市的成交環(huán)比基本持平，略有下降。以浙江省為例，9月份嘉興住宅成交面積環(huán)比下降2.52%，金華的成交量也小幅下降。
供求：去庫(kù)存壓力猶在，供銷(xiāo)比為1.3
9月份樓市迎來(lái)傳統(tǒng)“金九”，房企推盤(pán)節(jié)奏有所加快；需求方面，各城市間表現(xiàn)分化，整體成交量趨于平穩(wěn)。14個(gè)重點(diǎn)城市整體供銷(xiāo)比為1.3，短期內(nèi)一、二、三線(xiàn)城市整體庫(kù)存壓力猶在。
其中，南昌、太原、西安的供銷(xiāo)比達(dá)1.5；最低的重慶為0.8，南京和武漢為1.0.
2015年9月份重點(diǎn)城市商品住宅供銷(xiāo)比
房?jī)r(jià)：重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲居多
一線(xiàn)城市：9月份四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大部分繼續(xù)上漲，北京和廣州房?jī)r(jià)環(huán)比分別上漲了4.8%和5.61%，深圳僅上漲0.09%，上海則環(huán)比下降了0.87%。
北上廣深房?jī)r(jià)分別達(dá)28988元/平方米、29817元/平方米、15097元/平方米和36191元/平方米。
2015年9月份一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)對(duì)比
二線(xiàn)城市：10個(gè)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化，大部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，部分城市環(huán)比下跌。其中廈門(mén)和南昌環(huán)比漲幅最大，分別達(dá)17.77%和16.1%；重慶、鄭州、西安環(huán)比出現(xiàn)下跌，跌幅分別為2.41%、1.01%和0.1%。
2015年9月份二線(xiàn)代表城市房?jī)r(jià)對(duì)比
三線(xiàn)城市：國(guó)內(nèi)三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在9月份總體保持穩(wěn)定，略有下降。以浙江省為例，嘉興市9月份住宅均價(jià)為6882元/平方米，環(huán)比下降2.33%。由于前一輪的剛需和改善型需求已經(jīng)得到緩解，三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)自今年二季度之后就呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，可見(jiàn)，三線(xiàn)城市庫(kù)存量較大，“以?xún)r(jià)換量”、去庫(kù)存仍為主要樓市任務(wù)。
商鋪市場(chǎng)
9月份重點(diǎn)城市中，大部分城市的一手商鋪成交量環(huán)比有較大幅度的上升。
一線(xiàn)城市中，北京、上海、廣州成交面積分別為17.85萬(wàn)平方米、12.53萬(wàn)平方米、4.97萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升，只有深圳成交5.45萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了34.9%。
二線(xiàn)城市表現(xiàn)較好，其中，南京、鄭州、武漢、成都、重慶、昆明、西安的成交面積環(huán)比分別上升。
三線(xiàn)城市中，以浙江為例，嘉興市9月份的成交面積環(huán)比急轉(zhuǎn)下滑，下降了55.64%，但成交金額和成交均價(jià)環(huán)比有較大上漲。
商鋪成交均價(jià)方面，一線(xiàn)城市的深圳、北京環(huán)比下降；上海、廣州成交均價(jià)分別環(huán)比上漲，廣州上漲幅度很大。
二線(xiàn)城市，昆明、武漢均價(jià)環(huán)比上漲；重慶、鄭州、西安均價(jià)環(huán)比下跌；成都均價(jià)32164元/平方米，環(huán)比微漲0.77%。
2015年9月份重點(diǎn)城市一手商鋪成交情況
寫(xiě)字樓市場(chǎng)
9月份重點(diǎn)城市在寫(xiě)字樓成交面積方面，出現(xiàn)了分化。
其中，一線(xiàn)城市上海、北京、深圳的成交面積環(huán)比分別上升，廣州的成交面積則環(huán)比下降了0.7%。
二線(xiàn)代表城市中，南京、鄭州、武漢、昆明成交面積環(huán)比分別上升；成都、重慶、西安成交量環(huán)比則分別下降了45.14%、54%和6.6%。
三線(xiàn)城市中，以浙江嘉興為例，成交量環(huán)比下降14.94%，但成交均價(jià)和成交金額有所上升。
成交均價(jià)方面，一線(xiàn)城市最高的為深圳達(dá)47936元/平方米，上海、北京、廣州環(huán)比均上漲。
二線(xiàn)城市中，昆明、西安均價(jià)環(huán)比上漲；鄭州、武漢、成都、重慶均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌。
2015年9月份各重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓成交面積與成交均價(jià)如下圖：
三、后市展望
9月，傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過(guò)半，在房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交易旺季，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的升溫，尤其是在一線(xiàn)城市，房企紛紛補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，一線(xiàn)城市的土地出讓收入達(dá)到了年內(nèi)新高，大部分二線(xiàn)城市在土地市場(chǎng)表現(xiàn)也不錯(cuò)。
整體來(lái)看，9月全國(guó)樓市成交保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，政府先后發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例、落實(shí)公積金異地貸款、下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等政策，進(jìn)一步加快市場(chǎng)去庫(kù)存化步伐。一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)由于已到較高位置，前期積壓的購(gòu)房需求已得到了釋放，繼續(xù)快速上漲的可能性不大。三線(xiàn)城市方面，目前房?jī)r(jià)走勢(shì)還是跌多于漲，這主要受限于供應(yīng)過(guò)剩、需求疲軟等客觀因素，并且預(yù)計(jì)年內(nèi)房?jī)r(jià)仍然難現(xiàn)全面上漲。
因此，預(yù)計(jì)進(jìn)入“銀十”，房企將繼續(xù)加大推盤(pán)力度，采取積極銷(xiāo)售策略，合理制定價(jià)格，爭(zhēng)取庫(kù)存最大去化。加之近期的政策效應(yīng)影響，十月樓市供求或?qū)⒗^續(xù)升溫，全國(guó)樓市價(jià)格仍將平穩(wěn)上漲。
值得一提的是，9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.40，比8月下降0.06點(diǎn)，體現(xiàn)的是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂(yōu)。對(duì)此，在國(guó)家層面，房地產(chǎn)政策仍將保持平穩(wěn)，甚至進(jìn)一步寬松。