起拍總價已稱王！
12月7日晚間，成都市公共資源交易服務中心官方網(wǎng)站上悄然上線了一則土拍公告，這則公告立即引爆了成都各大房地產(chǎn)企業(yè)的投資部門。12月28日，7宗位于成都主城區(qū)的土地將被推上拍賣臺，共計712畝土地，起拍總價高達86.7億元，僅起拍價就超過了轟動一時的“629土拍”的最終成交總價，成都2016年最大規(guī)模的系列土拍大戰(zhàn)在年底一觸即發(fā)，這場土拍還沒有開始就已經(jīng)破了成都單場土拍起拍總價、單宗土地起拍總價和單宗土地起拍單價三個記錄，讓人驚訝。
1號宗地：295畝巨無霸，30億起拍亮相
1號宗地位于青羊區(qū)外光華板塊，距離地鐵3號線蔡橋站距離約1.2千米，周邊生活配套基本齊備，附近有泡桐樹小學綠舟校區(qū)。宗地總面積295畝，整體容積率2.6，最大建筑面積達到51.1萬㎡，體量巨大，在出讓公告中將本宗土地分為4幅地塊，并對每幅地塊的商業(yè)住宅比例進行了嚴格的規(guī)定。
該宗地的面積在近期成都土地交易中是罕有的“巨無霸”，并且起拍價達到5900元/㎡，如果能夠順利拍出，其成交總價將不低于30.1億元。業(yè)界對這宗土地能否順利拍出持較為樂觀的態(tài)度，因為體量巨大，且商住配比合理，僅憑這宗土地本身就適合打造一個大型優(yōu)質(zhì)項目，對于擁有充足資金和渴望增加土地儲備的大型房企來說，1號宗地這樣的土地能夠為他們明后年的發(fā)展提供有力的保障。而對于資金缺乏的中小型房企1號宗地實在是太過“奢侈”了，而11月17日的調(diào)控政策對買地資金的嚴格監(jiān)控，也讓覬覦這宗土地但是缺少現(xiàn)金的房企不再擁有可以憑借杠桿“奮力一搏”的機會。
毗鄰1號宗地的房地產(chǎn)開發(fā)項目萬科金色領(lǐng)域、保利香檳光華、凱德風尚等項目都已經(jīng)基本售罄，光華-外光華板塊在今年下半年成交均價在1萬~1.2萬元之間，且已經(jīng)處于供小于求的狀態(tài)。
根據(jù)以上分析，樂居認為，圍繞1號宗地，將會吸引數(shù)家實力雄厚的巨型開發(fā)商競逐，而1號宗地最終呈現(xiàn)的項目也將成為未來兩年內(nèi)城西房地產(chǎn)市場里最值得關(guān)注的項目。
2號宗地：和杜甫做鄰居
任何一個對房地產(chǎn)稍有了解的人都無法忽視2號宗地的價值。
2號宗地位于清江東路與二環(huán)路交界處，在成都二環(huán)內(nèi)正西。從地圖上就可以看出這宗土地在地理位置上的優(yōu)越性：居于地鐵三號線西南財大地鐵站口，真正意義上的地鐵上蓋物業(yè)；距離浣花溪公園僅800米，距離成都市實驗小學青華分校500米，距離四川省人民醫(yī)院1.3千米，隔路相望即是麥德龍超市，仁和春天百貨也在不遠處，環(huán)境、交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療幾大因素不僅齊備，質(zhì)量也毋庸置疑。能夠具備這樣條件的土地在成都并不多，近年來該區(qū)域也幾乎沒有土地供應。
2號宗地體量不大，用地面積34.5畝，容積率4.83，最大兼容商業(yè)面積僅10%，雖然容積率略高并且形狀不算規(guī)整，但是地理上的優(yōu)勢完全抹平了這些劣勢。當然，這樣一宗土地的價格并不便宜，起拍價達到7300元/㎡，起始總價8.1億。但是樂居認為，這個起價相對于2號宗地的優(yōu)勢來說并不值得參考，圍繞這宗土地并將出現(xiàn)大型房企上陣肉搏最終高溢價拍出的場面。
3號宗地：外雙楠也要9000起了
3號宗地位于武侯區(qū)外雙楠鐵佛寺區(qū)域，體量在7宗土地中僅次于1號宗地，達到162畝。
宗地位于武興路與武侯大道鐵佛寺段的夾角處，緊鄰正在修建的地鐵三號線二期工程，預計2018年年底開通，距離西三環(huán)2千米左右。目前宗地周邊配套設施已經(jīng)基本能夠滿足日常需求，較近的學校成都市武順街小學。宗地距離武侯萬達廣場約1.5千米，大悅城在3千米之外。
今年6月29日，在宗地附近拍出一塊萬元地，陽光城集團憑借此次土拍首次進入成都，也讓人重新審視了外雙楠的價值。宗地附近由大型開發(fā)商開發(fā)的項目有中鐵騎士公館和保利花園項目，均價都接近萬元。而中鐵在3號宗地旁開發(fā)的中鐵·西派城項目正在熱銷之中，11月成交均價在1.5萬元/㎡左右。
但是也有人指出3號宗地的起拍價達到9000元/㎡，已經(jīng)逼近區(qū)域房價，所以最終溢價率并不會太高，即使按照起拍價成交，最終總價也超過24億元，不是實力雄厚的大房企是無法吞下這宗土地的。但是拿地的優(yōu)勢也很明顯，一旦房企拿下這宗土地，其呈現(xiàn)的項目將是區(qū)域內(nèi)體量最大的項目，房企能夠憑借該項目輕松成為外雙楠這個潛力板塊最有影響力的角色。
4、5號宗地：冉冉升起的北湖板塊
4、5號宗地均位于城北的北湖板塊，條件也相似，面積在40畝左右，容積率接近2.0，適合打造小體量的快銷項目。這兩種土地所在的北湖板塊目前處于發(fā)展的中前期，周邊配套的欠缺依然不能回避。但是環(huán)境優(yōu)勢以及北改的推進讓北湖板塊成為今年城北區(qū)域較為活躍的板塊。
在今年6月和11月，北湖板塊兩次土拍分別讓華宇和首鋼收獲土儲，11月首鋼更是以6300元/㎡的樓面價刷新北湖拿地的最高價首入成都，可見板塊潛力已經(jīng)獲得認可。
4、5號宗地的起拍價分別為6000元/㎡和5500元/㎡，相對于此前的土拍顯得稍高，但是仍然對一些試圖進入成都市場或是資金規(guī)模不大的房企具有不錯的吸引力。
6號宗地：這回還是不是龍湖？
6號宗地我們并不陌生，位于城東三圣鄉(xiāng)板塊，雙11龍湖在這里輝金5.96億拿下38畝土地，而6號宗地就緊緊挨著龍湖。
不僅地理位置貼近，6號宗地和龍湖的三圣鄉(xiāng)宗地土地用途相同、面積相似、容積率相同，幾乎是“雙胞胎”地。一個多月前龍湖拿地的樓面價格為5200元/㎡，而6號宗地的起拍價為5000元/㎡。所以大家都認為這塊地最大的潛在客戶就是龍湖，龍湖如果能拿下這宗土地并與自己此前拿下的38畝土地連成一片，這個面積逾80畝、商業(yè)面積50%的連襟地將為龍湖進軍城東的計劃開辟出大得多的空間。
當然，拍賣結(jié)束之前誰都不知道最后的結(jié)果，但是我們好像已經(jīng)聽到了拍賣場上龍湖堅決叫價的聲音。
7號宗地：還沒開拍就破紀錄了
壓軸的7號宗地還沒拍賣，就已經(jīng)創(chuàng)下了成都樓市的記錄，位于白果林的7號宗地以10500元/㎡的起拍價成為了成都土拍史上起拍樓面價最高的土地。
七號宗地位于金牛區(qū)百壽路一側(cè)，正好在地鐵二號線上方，距離地鐵白果林站300米，交通十分便利。白果林作為成熟社區(qū)，周邊配套設施完備，生活氣息濃重，附近的教育資源豐富，如石室中學、金牛實驗中學和撫琴小學等優(yōu)質(zhì)教育資源均在附近。
目前白果林區(qū)域的新房已經(jīng)無處可尋，較新的二手房在網(wǎng)上報價已在1.3~1.5萬元/㎡，并且仍在快速上漲。物以稀為貴，7號宗地高價起拍在情理之中，不過10500元/㎡的樓面價依然讓許多業(yè)內(nèi)人士“膽戰(zhàn)心驚”，也有人認為11月1日金房在紅牌樓1.2萬元/㎡買地已經(jīng)證明了成熟社區(qū)的稀缺土地的價值。
后記
7宗土地的拍賣公告已經(jīng)讓全成都的地產(chǎn)人“血脈噴張”，吃瓜群眾們也表示年底有大戲看非常讓人興奮。不過樂居還是要提醒，目前在成都房地產(chǎn)調(diào)控政策中，對房企的資金來源、房企土地款項的繳納均作了嚴格限制，還請各位房企冷靜一點，量力而行。