關(guān)于對土地評估行業(yè)存在問題的思考
土地評估行業(yè)在推進土地資產(chǎn)價值顯化過程中扮演者十分重要和嚴(yán)肅的作用。筆者通過對土地評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)問題的剖析，發(fā)現(xiàn)土地評估行業(yè)存在行業(yè)監(jiān)管薄弱、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)有待提高等問題，提出了推進土地評估行業(yè)改革與發(fā)展的對策。
一、我國土地評估行業(yè)的問題分析
最近幾年，我國土地評估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場的逐步建立和完善，土地評估行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產(chǎn)權(quán)市場日益繁榮，土地評估作為一項新興的社會性和公正性活動，在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來越重要的作用，成為社會經(jīng)濟活動中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)務(wù)單一，拓展能力較弱，與國際評估公司相比，存在著明顯的差距。因此，土地評估公司的經(jīng)營與行業(yè)管理需要進一步的提高與發(fā)展。
?。ㄒ唬┩恋卦u估人員素質(zhì)有待提高
一些土地評估機構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動，有的機構(gòu)人員素質(zhì)較低，尚不能完全適應(yīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要。面對市場經(jīng)濟出現(xiàn)的新情況，估價師不能適應(yīng)形勢變化的需要開展業(yè)務(wù)活動。在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內(nèi)評估機構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)落后，許多從業(yè)人員很難有機會學(xué)習(xí)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識、責(zé)任意識普遍缺乏，能承接跨國上市公司、大型企業(yè)集團等一些復(fù)雜業(yè)務(wù)的人才急缺。
?。ǘ┩恋卦u估企業(yè)脫鉤，改制工作力度尚需加強
當(dāng)前大部分土地評估企業(yè)已經(jīng)完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權(quán)力部門下，憑借掛靠機關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場，仍有一些主管機關(guān)出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子，嚴(yán)重影響整個評估行業(yè)的規(guī)范運作與公平競爭，急需引起有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會的高度重視，進行徹底的清理整頓。
?。ㄈ┩恋卦u估方法選擇上須與國際慣例接軌
按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為核心的地價體系，因此在日常評估中，無論何種評估目的，在方法的選擇上均要求首選基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法為主進行評估，而基準(zhǔn)地價一般二至三年調(diào)整一次。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達或活躍的區(qū)域，基準(zhǔn)地價如未及時進行更新，其評估結(jié)果已不能反映現(xiàn)實的市場行情。在評估方法的選擇應(yīng)更多的運用國際通行的市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等評估方法。
?。ㄋ模┩恋卦u估行業(yè)的發(fā)展道路過窄
近幾年，隨著土地評估行業(yè)資質(zhì)等級法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評估機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，國內(nèi)公司未按照國際評估咨詢機構(gòu)的發(fā)展模式進行多方位的業(yè)務(wù)開拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項目策劃，地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評估等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經(jīng)濟、法律、政策性法規(guī)、財務(wù)等方面的知識，這正是目前國內(nèi)公司能力經(jīng)驗所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國際上的評估機構(gòu)超過60％的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤。
二、推進土地評估行業(yè)發(fā)展的對策研究
隨著經(jīng)濟的全球化，國內(nèi)市場的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進入中國，必將加速中國資本市場的發(fā)展，隨著大量的國有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營企業(yè)的發(fā)展，加大了對土地的需求，國內(nèi)評估機構(gòu)與境外評估機構(gòu)在規(guī)模、競爭能力、風(fēng)險防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對評估機構(gòu)在人才、市場等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們評估行業(yè)中一批高素質(zhì)優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準(zhǔn)備，迎接這一挑戰(zhàn)。
?。ㄒ唬┨岣咴u估人員的整體素質(zhì)，增強市場競爭能力
長期以來，經(jīng)營理念落后，服務(wù)意識淡薄，經(jīng)營行業(yè)不規(guī)范、誠信度不高一直是制約中介機構(gòu)發(fā)展的主要問題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會嚴(yán)重削弱在國內(nèi)市場競爭能力。評估機構(gòu)應(yīng)加強學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評估人員的整體素質(zhì)。
?。ǘ┙∪珯?quán)責(zé)利相結(jié)合的運行機制，完善體制和內(nèi)部組織體系
管理與協(xié)會行業(yè)管理相結(jié)合的管理體制，要劃分好相互間的職責(zé)及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評估機構(gòu)的管理問題，建立執(zhí)業(yè)者違紀(jì)查處問題和執(zhí)業(yè)保險制度、社會保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權(quán)益保護以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。評估人員注冊管理應(yīng)規(guī)范和有效監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的土地評估機構(gòu)資質(zhì)等級評審制度，通過定期對土地估價機構(gòu)從業(yè)水平、估價報告質(zhì)量、信譽水平等方面評價，評定出機構(gòu)的信譽等級，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價機構(gòu)加強自律；樹立和維護自己的信譽，使之在市場經(jīng)濟的競爭環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學(xué)性、公正性和權(quán)威性。
（三）順應(yīng)市場需要，積極擴大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評估咨詢業(yè)
土地評估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍應(yīng)由單一的評估向咨詢、中介代理的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評估的“單打一”的經(jīng)營范圍，開展咨詢性評估、可行性研究、多種資質(zhì)(資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、礦業(yè)權(quán)評估等)的綜合性評估機構(gòu)，增強中國土地評估機構(gòu)的市場適應(yīng)能力，變單純依靠政府的業(yè)務(wù)保護為主動的業(yè)務(wù)拓展，真正保持評估機構(gòu)的生命力及注冊評估師的創(chuàng)造力。
三、小結(jié)
隨著我國土地市場的逐漸完善，土地評估行業(yè)的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對于我國土地評估行業(yè)存在的問題進行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產(chǎn)生積極的影響，使得土地市場更加完備。