在英國格拉斯哥，行人手拿房地產(chǎn)信息報紙,走過房地產(chǎn)公司A&S門口 CFP圖
編者按：
從美國房地產(chǎn)市場崩塌，到次貸危機，再一路升級至金融危機和經(jīng)濟危機，2年多來，這個全球性漩渦，幾乎沒有人能置身事外。駐全球多個國家的CBN記者及特約記者觀察了當(dāng)下各國的房地產(chǎn)市場，試圖了解各國政府為保障民眾住房而付出的努力，房市中蕓蕓眾生的悲喜變幻，以及各國經(jīng)濟的真正底牌。本輯專題將分兩期刊載。
英國：假回暖 真困局
王蕾
杰妮買房和賣房的故事，在這一年里發(fā)生了戲劇性的變化。
去年5月，加入金融界失業(yè)大軍后，因為有可能失去償還房貸能力而寢食不安的杰妮，急于出手一幢位于倫敦市郊的兩臥室別墅，然而，掛牌3個月一直無人問津。她只能連續(xù)兩次調(diào)低掛牌價，結(jié)果還是問津者寥寥，不得不靠“失業(yè)后按揭保險”來勉強償還房貸。
今年夏天，杰妮重新就業(yè)，公司遠離住所，她再次將房子推上市場，希望能在媒體紛紛宣稱經(jīng)濟復(fù)蘇的當(dāng)下，在房價剛剛出現(xiàn)回暖信號時，盡快換購一套更適合的住房。出乎意料的是，一個星期不到，她原先“失寵”的那套房子立刻有了買家。
房價微漲 隱憂未消
10月底，全英房屋抵押貸款協(xié)會（NBS）宣布，英國10月份房價較上月上漲0.4%，盡管不及前5個月1.2%的平均漲幅，但比去年同期仍上漲2%。這是英國房價自去年3月以來首次同比上升。
而英國地稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份英國平均房價為158377英鎊，屬連續(xù)第5個月上升。自今年1月以來，英國的房屋交易量也一直在穩(wěn)步上升。1月成交量為26662套（幢），9月已達到57579套（幢），比一年前高出9%。
人們歡欣鼓舞，仿佛終于看到在富時100指數(shù)幾度重上5000點之后，房產(chǎn)市場也作出了樂觀的響應(yīng)。但事情遠不如人們期望的那么簡單，有房地產(chǎn)專家認為，房地產(chǎn)市場自5月以來的復(fù)蘇非常脆弱，因為影響房市最重要的兩個因素——就業(yè)率和房貸政策，并未發(fā)生實質(zhì)性的改變。甚至有悲觀的預(yù)測認為，英國房價將至少繼續(xù)下滑10％，如果按英國歷史上房地產(chǎn)市場周期推算，大概要到2013年甚至2017年，英國房市才能真正復(fù)原。
有刺激也有扶持
2008年的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)為英國經(jīng)濟貢獻了約2800億英鎊的總產(chǎn)值，其風(fēng)云變幻牽動著英國的消費指數(shù)、勞動力市場乃至整個經(jīng)濟增長的神經(jīng)，也極大地影響著政府聲譽。自金融危機去年重擊英倫后，布朗內(nèi)閣先后推出了一系列新的短期或長期的扶持政策，某種程度上對阻止房價一瀉千里和進一步規(guī)范市場起到了一定作用。
金融危機爆發(fā)一年多來，英國房價同比跌幅最大達到17.7％，成交量也大大下降。為刺激市場活力， 去年9月，英國政府將購房印花稅的征收門檻從12.5萬英鎊/套（幢）提高到了17.5萬英鎊/套（幢）。今年4月，為加快成交速度，政府又出臺了新法規(guī)，要求售房者在掛牌前必須提供完整的房屋信息，以便買家清楚了解所購房產(chǎn)的所有信息。
同時，英國政府大力提供保障，讓低收入家庭和社會基礎(chǔ)行業(yè)人員“有居可安”。去年，寫入財政預(yù)算的扶助方案和項目名目繁多，其中包括：減免印花稅，撥款65億英鎊用于公共住房建設(shè)，撥款10億英鎊援助地方政府修建廉租房。
在英國，只要年收入在6萬英鎊以下，在社會基礎(chǔ)行業(yè)工作者——如教師、護士、警察，或者是首次購房者，都有資格申請享受政府提供的購房優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：期房優(yōu)惠（在房屋建造期繳納25％～75％的資金，從而獲得相應(yīng)比例的產(chǎn)權(quán)，剩余部分以租金方式交給房屋開發(fā)商或供應(yīng)商）、租房優(yōu)惠（先以市場價80％的價格租用有意購買的房屋5年，等籌足資金后再買下）、社會共享優(yōu)惠（以折扣價購買政府租用房，擁有其一半產(chǎn)權(quán)）、折扣房（以折扣價從政府手中購買自己正在租用的房屋）和一次性廉價買斷優(yōu)惠（由政府出資，為已經(jīng)租用政府房的人購買其他面積較小的房屋）。
曾是美國房市的翻版
本世紀一開始，英國的房地產(chǎn)市場就獲得“開門紅”，2002年，房價同比上漲高達28％，直到去年金融危機引發(fā)房價大跌，這段投資風(fēng)潮期著實不短。
在那幾年中，只要有幾千英鎊存在銀行里，就有房貸業(yè)務(wù)員找上門來鼓動買房，銀行以購房者年工資收入5倍的數(shù)額批準貸款額。5％首付甚至零首付都出現(xiàn)過，貸款方式達到近千種，甚至不用審核工資收入。這一切，讓英國人產(chǎn)生了“人人可以買房”、“買房就有一切”的錯覺，而真實的償還能力卻被拋在腦后。
而全球信貸危機來襲時，非常依賴金融服務(wù)業(yè)的英國經(jīng)濟頓時遭到重創(chuàng)，居高不下的失業(yè)率、被挫敗的消費者信心，都直接打擊了房地產(chǎn)市場，因購房者付不起按揭而被銀行收回的房屋大幅上升。英國金融服務(wù)監(jiān)管局（Financial Service Authority，下稱“FSA”）日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4～6月，僅3個月就有11054套（幢）住房因還貸困難而遭銀行收回，這一數(shù)字比2007年同期3個月6476套（幢）高出近一倍。英國的情形，可說是美國房地產(chǎn)市場的翻版。
房貸政策收緊催生怪圈
于是，為了規(guī)范房貸市場，確保購房者有還貸能力，上月19日，即人們對經(jīng)濟復(fù)蘇和股價、房價回升開始萌發(fā)信心時，F(xiàn)SA推出了更加嚴格管理房貸市場的政策，不但要求借貸人必須通過償還能力測試（Affordability Test），還禁止了以前房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)盛行的“自我證明”（Self-cert）做法，后者不需要借款人提供收入證明稅單等材料。FSA發(fā)言人強調(diào)，該局還會更多、更深入地干預(yù)和監(jiān)管房貸市場，使之健康而有序地運行。
很顯然，今后英國人申請按揭將更難了，一定程度上，這必定將影響房價的波動。因此，一方面要支持和幫助市場回暖，另一方面又不能再次放縱市場、令其重蹈覆轍，這也許是英國近期一時難以擺脫的怪圈。
目前，英國的失業(yè)率并未見下降，而政府對房市的干預(yù)正在加大——包括信貸緊縮和稅收可能加重（暫時提高印花稅征收門檻的政策年底將到期），這兩個影響房市最重要的實質(zhì)性因素沒有出現(xiàn)好消息。而英國在第三季度仍未走出經(jīng)濟衰退的陰影（下降0.4%），表明消費需求可能仍將疲弱。因此，對于英國房市的前景，大多數(shù)專家都持相對悲觀的態(tài)度。
當(dāng)然，從另一方面看，經(jīng)濟低迷時期，抵押貸款的利率也可能長期較低，這又給了投資者以誘惑。
德國：波瀾不驚
一半人不買房，更乏人炒房
孫博
德國著名的金融服務(wù)公司Hypoport近日公布的HPX德國房屋價格指數(shù)顯示，9月份德國房屋價格總指數(shù)為96.36，較8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。
此外，根據(jù)德國房產(chǎn)服務(wù)公司Immowelt發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年德國的平均房價約為1524歐元/平方米，其中南德地區(qū)最高，約為1757歐元/平方米，東德地區(qū)最低，僅約為1303歐元/平方米。
與美國、英國等國房價大幅下跌相比，德國房價的走勢在此次經(jīng)濟危機中顯得尚屬穩(wěn)健。其實，長期以來，德國房價一直保持著基本穩(wěn)定加小幅波動的狀態(tài)，在危機爆發(fā)前的幾年中沒有出現(xiàn)過大幅飆升的行情，基本未出現(xiàn)過泡沫，因此在此次危機中也沒有出現(xiàn)大幅下跌。
出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因很多，主要包括：德國人的買房意愿始終不強；政府也一直把居民住房視為社會保障體系中的一個重要環(huán)節(jié)來對待；稅收負擔(dān)較重，投機者炒房熱情不足。
法律提供完美保障
一半家庭選擇租房
到過德國的人都會發(fā)現(xiàn)，德國人買房意愿實在不強，就連收入頗豐的教授、企業(yè)高管也常是一家人住在租來的房子里，沒有自己買房。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。造成這一結(jié)果的原因是，德國法律給予承租人近乎完美的保障，房屋承租人對房屋的各項權(quán)利屬于受憲法保護的財產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)德國民法的相關(guān)規(guī)定，一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上胩岣咦饨穑脖仨毥?jīng)過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。
在德國，房屋租金變動的最重要基礎(chǔ)是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定并獲得房客和房東（或房東的利益代表人）一致認可的“租金列表”，其依據(jù)是通過抽樣調(diào)查或聯(lián)邦統(tǒng)計局計算出的德國家庭生活費用指數(shù)?！白饨鹆斜怼边€須每隔2年根據(jù)實際情況加以調(diào)整。
另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經(jīng)過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對房屋的各項權(quán)利。
可以說，德國法律明顯偏向房客，使房東漲價難、解約難。這樣有力的保障使有能力買房的德國人也寧愿租個房子住著，手頭有了錢先去旅游，而不是去買房。
補貼加廉租 人人有房住
德國憲法規(guī)定，德國是一個社會福利國家。德國政府在國民住房方面也努力落實這項原則。在德國，不論是租房、買房還是自主建房，都有各式各樣的補貼。
其中，“安居補貼”是曾經(jīng)適用最廣泛的一種補貼。它是對經(jīng)濟困難的房客和自主建房者提供的補助。2004年，約有350萬戶德國家庭享受到了這一補貼，當(dāng)年全德國此項補貼金額也達到了51.9億歐元。
然而，隨著2005年德國開始實施旨在削減失業(yè)保險與失業(yè)救助的“哈茨第四改革法案”，安居補貼的受益人數(shù)大幅下降，到2006年時，僅有69萬多戶家庭享受到了約11.6億歐元的補貼。
不過，那些不再領(lǐng)取安居補貼的人還能獲得社會保障基金的相應(yīng)補助，因此“哈茨第四改革法案”并沒有實質(zhì)上減少政府對困難群體在居住方面的資助。
此外，“社會廉租房”也是德國目前最重要的一項住房保障措施。二戰(zhàn)結(jié)束之初，德國遍地廢墟，住房匱乏。為解決這一問題，政府出資通過多種形式來資助個人或機構(gòu)建造房屋，然后將這些房屋定名為“社會廉租房”，以極低的價格出租給那些無力在市場上購買住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不斷提供社會廉租房。
目前，社會廉租房項目是由各地方政府實施，凡家庭人均收入低于一定數(shù)額的人，均可向當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣政府相關(guān)機構(gòu)申請租社會廉租房。
雖然德國實施的“社會市場經(jīng)濟制度”是一種自由市場經(jīng)濟，但其定語“社會”二字決定了政府不會將低收入人群簡單地推向市場，而是通過政府出資對其予以扶助，讓他們也能獲得相應(yīng)的住房保障。這樣也使沒有能力買房的人不會有動力去冒險通過各種信貸工具來買房。事實上，這也從另一個方面保證了銀行住房貸款的質(zhì)量。
稅收負擔(dān)重 炒房者遁跡
在德國，還有一個促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的因素，那就是對炒房行為在稅收上予以調(diào)控。
例如，凡是轉(zhuǎn)讓土地，均須支付土地售價的3.5%作為土地增值稅，不過實際上大多是由買地建房者負擔(dān)的。另外，土地所有者每年還要繳納土地稅，這是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征收的稅種。一般建筑用地的土地稅為土地總價的0.35%，再乘以當(dāng)?shù)氐恼魇毡嚷省鞯氐恼魇毡嚷蕪?00%到600%不等，由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行決定。
對于擁有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，還可對其第二套或第二套以上住房征收“二套房稅”。該稅種的稅率一般為當(dāng)?shù)仄骄孔獾?0%左右，每年都要繳納。
由此可見，在德國買賣、持有房地產(chǎn)，特別是持有多套房地產(chǎn)，要額外繳納不少稅賦，這大大抑制了投機者的炒房、炒地行為。
總體而言，民眾購買意愿不強，作為第三方的政府又攬下了低收入群體的住房保障問題，再加上投機者難有大的“作為”，這些原因共同促使德國房地產(chǎn)業(yè)長期保持穩(wěn)健勢頭，德國民眾的生活水平也從沒因為房價而受到過太大的影響。
移民催熱之后 新西蘭經(jīng)歷冷暖交替
9月房價開始回升
趙甘
新西蘭的“開門房”
[ 新西蘭房市活躍起來是因為大量移民的涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格連年升溫，新房也一幢幢建造了起來
但移民買房也導(dǎo)致整個新西蘭房市出現(xiàn)了地區(qū)之間的不平衡 ]
新西蘭第二季度的GDP意外實現(xiàn)了0.1%的增長。《新西蘭先驅(qū)報》引用新西蘭儲備銀行（央行）行長亞倫·博拉德（Alan Bollard）的話說，在博拉德看來，盡管放眼全球，經(jīng)濟依舊存在種種問題，但新西蘭經(jīng)濟有增長跡象。文章還表示，新西蘭的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始復(fù)蘇。
9月房價：
全國僅三地區(qū)下跌
自從遭遇金融危機以來，新西蘭房地產(chǎn)市場總是在悲喜交加中度過。新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，新西蘭的房屋中間價為35萬新西蘭元/套（幢）（1新西蘭元約合0.7185美元），而8月份為34.675萬新西蘭元/套（幢）。9月的房價還比去年同期上升了6.1%。
此外，9月份新西蘭共售出房屋6464套（幢），這一數(shù)字高于8月的5878套（幢）和去年9月的4499套（幢）。
當(dāng)然，盡管9月份全國房價開始回升，但全國仍有3個地區(qū)的房價同比下跌，一是北地（North Land），下降了4.2%；北島東部的霍克斯灣（Hawkes Bay）也下降了2.48%；另一個地方是南島的奧塔哥地區(qū)，下降了15.62%。
買房：大多數(shù)人的選擇
總體說來，新西蘭房地產(chǎn)交易的透明度是世界上最高的。在新西蘭，人們通常有三種選擇來解決自己的住房問題：一是自己買房，采用這種方式的人占了絕大多數(shù)；其次是租房；最后是住在由政府提供的房子里，即公房。
擁有屬于自己的房子也是每個新西蘭人的夢想。如果有一份穩(wěn)定的工作，銀行里的存款可以付首期，很多人都會去買合適的房子。在新西蘭，買房有兩種途徑，買“開門房”（open home，出售房子的人在周末的一個指定時間段打開房門，向地產(chǎn)經(jīng)紀人和買家開放）和參加拍賣。前一種方式下，經(jīng)紀人會陪你不厭其煩地看一處又一處的房子。這也成為新西蘭的周末一景。而拍賣的房子，一般是房主希望賣個好價錢，或是付不起按揭了，才由銀行代為拍賣。
決定買房后，經(jīng)紀人會從談好的房價里抽取4%的傭金。接下來，買家還要支付律師費等費用。新西蘭房地產(chǎn)市場與加拿大、美國、英國等國相比，最大的不同是沒有資產(chǎn)收益稅和印花稅。
然后，業(yè)主開始根據(jù)不同的銀行利率以及還款年限，每周還按揭。此外，業(yè)主還要付地稅?；旧?，每戶業(yè)主每年要向當(dāng)?shù)氐氖姓侠U1200～2000新西蘭元的地稅。比如，大奧克蘭地區(qū)由4個市組成，市政府往往將收上來的地稅使用在街道清掃、路燈維護、垃圾處理、資助本地的公交公司等方面。
租房：政府有補貼
買了房后，就把自己固定在了一個區(qū)域里，所以有相當(dāng)一部分人選擇靈活性強的租房。學(xué)生族會租一個離學(xué)校近的房間，如果價錢高，還會找?guī)讉€同學(xué)合租。為了方便，很多上班族也是這樣。
有房貸在身的人，大多會出租一個或幾個房間，用每周收到的租金來抵消一部分負擔(dān)。另一方面，租房的人會得到政府少許的補貼。政府的補貼也根據(jù)受援對象的情況而發(fā)放，比如是個人還是家庭租住，收入多少，還有居住的區(qū)域。假如一大學(xué)生想住在自己家里，每天開車來回，那么他每周拿到的補貼是150新西蘭元。但若他在學(xué)校附近找房子住，那么政府會補貼他270新西蘭元。
住公房：
用收入的1/4交房租
新西蘭人住房的最后一種形式是租住公房（Housing New Zealand）。這種房子主要提供給低收入者。早在1935年，工黨首次上臺執(zhí)政時，為了讓人人有房住，推出了公房這一措施，由政府買下5000套房子給低收入者住。
這一政策保留到了今天，租住公房者每周以其周薪的1/4繳納租金。
與買房者不同的是，公房的維修費用全由房管所承擔(dān)，籬笆壞了，屋頂漏了，都是免費維修，而且住公房者不用付地稅和水費。但想要住上公房，需要耐心等待。新西蘭目前約有7萬套公房，加上政府已于今年7月宣布將出售一些公房，因此公房更是顯得供不應(yīng)求。
移民抬高房價 各地冷熱不一
事實上，新西蘭房地產(chǎn)市場活躍起來是因為大量移民的涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格連年升溫，新房也一幢幢建造了起來。
但移民買房也導(dǎo)致整個新西蘭房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了地區(qū)之間的不平衡。作為新西蘭第一大城市，奧克蘭的房價要高于南島的克賴斯特徹奇市等地。而同在奧市，因為學(xué)區(qū)和環(huán)境的差異，不同區(qū)域的房價也不一樣，像在北岸區(qū)，平均房價為62萬新西蘭元，在南奧克蘭，平均房價為32.5萬新西蘭元。
新西蘭房地產(chǎn)市場在2007年達到高峰。而今年9月的中間價與2007年9月相比，每平方米已經(jīng)跌去了2000新西蘭元。
但新西蘭最大的房屋估價和信息公司QV（Quotable Value）的調(diào)查顯示，消費者的購房信心指數(shù)正在上升，房地產(chǎn)市場將停止下滑，趨于穩(wěn)定。
也有經(jīng)濟學(xué)家認為，9月份房屋中間價的上升，只能說明某個特定時期的房屋價位，他們對目前的房地產(chǎn)市場依舊不樂觀，主要原因是經(jīng)濟危機導(dǎo)致失業(yè)率攀升——二季度達到6%，創(chuàng)下了1999年以來的最高紀錄。
專家預(yù)測，新西蘭房地產(chǎn)市場穩(wěn)定下來，也許還要再等上兩三年。