全球樓市大掃描（下）
2009-11-11 00:00:00 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
| 莫斯科豪宅跌價(jià)超一半 俄政府百計(jì)救市 臧文茜 今年初以來(lái)，俄羅斯所有大城市的住房?jī)r(jià)格均大幅下滑。各城市的房?jī)r(jià)跌幅一般都在15%～20%之間。 俄建筑協(xié)會(huì)提供的資料顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅（同比）居前5位的城市為伏爾加格勒、彼爾姆、羅斯托夫、彼得堡、莫斯科，跌幅分別為23.9%、 23.5%、 22.3%、 20.3% 和19.7%。其他城市房?jī)r(jià)跌幅也大多在10%以上。 業(yè)內(nèi)專家指出，俄房?jī)r(jià)的波動(dòng)態(tài)勢(shì)表明，金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)俄羅斯樓市的影響是普遍的，不受其所處城市的地域、人口多少、經(jīng)濟(jì)好壞等因素左右。 俄宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心負(fù)責(zé)人馬特羅索娃表示，在金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下，投資俄羅斯房地產(chǎn)已經(jīng)從盈利走向虧損，不少人轉(zhuǎn)而進(jìn)行外匯投資。 開(kāi)發(fā)商缺錢 大批樓盤(pán)停工 已有專家警告說(shuō)，如果危機(jī)得不到有效控制，中小開(kāi)發(fā)商明年將被擠出俄房地產(chǎn)市場(chǎng)。莫斯科國(guó)家建設(shè)監(jiān)察委員會(huì)主席扎依科近日在一次記者會(huì)上透露的信息證實(shí)：“由于陷入財(cái)務(wù)困境，莫斯科在建的3000個(gè)樓盤(pán)已有1/3被迫凍結(jié)?！?BR> 俄羅斯MIEL房地產(chǎn)集團(tuán)總裁庫(kù)利科夫也表示，許多地區(qū)60%～70%的塔吊都已停工或被拆除。 有專家認(rèn)為，俄羅斯民眾對(duì)房地產(chǎn)的需求量急劇減少，是本國(guó)開(kāi)發(fā)商的資金危機(jī)引起的。因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈的情況下，不能指望房子按時(shí)建好。就算俄政府從現(xiàn)在起對(duì)住房信貸市場(chǎng)鼎力相助，俄樓市也要到2011年才能走出困境，恢復(fù)到2007年的水平。 還有專家表示，俄羅斯出現(xiàn)樓房滯銷的原因還包括：其一，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)導(dǎo)致民眾收入不穩(wěn)，不敢向銀行申請(qǐng)按揭；其二，很多人在等待房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。 俄羅斯約80%的住房建設(shè)資金來(lái)自預(yù)售，但目前，俄銀行幾乎已經(jīng)停止審批抵押貸款（按揭）。俄地區(qū)發(fā)展部副部長(zhǎng)克魯格利克證實(shí)，全國(guó)幾乎所有的樓盤(pán)銷售都已陷入停頓。 俄羅斯“建筑和工業(yè)建材價(jià)格制定聯(lián)邦中心”負(fù)責(zé)人葉爾莫拉耶夫上月底說(shuō)：“從去年秋天金融危機(jī)開(kāi)始以來(lái)，莫斯科經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)下降30%。市內(nèi)黃金地段住宅區(qū)的高檔住房成交價(jià)更是大跌50%以上。” 金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)不但沖擊了俄羅斯樓市，也嚴(yán)重影響了俄政府的經(jīng)適房計(jì)劃。俄地區(qū)發(fā)展部部長(zhǎng)巴薩爾金近日說(shuō)，今年俄羅斯經(jīng)適房建設(shè)面積將比去年下降10%。俄去年共興建經(jīng)適房6400萬(wàn)平方米。 按揭利率高企 百姓難承受 為激活樓市，俄總統(tǒng)梅德韋杰夫7月底責(zé)成政府，在央行的參與下，于12月10日前制定完成俄羅斯住房抵押貸款長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。梅德韋杰夫指出，俄政府的目標(biāo)是讓50％的俄羅斯購(gòu)房者能獲得按揭。據(jù)總統(tǒng)助理德沃爾科維奇估計(jì)，今年全俄按揭市場(chǎng)總額為約2000億盧布（每28.76盧布約合1美元）。 梅德韋杰夫認(rèn)為，俄羅斯將在2～3年后恢復(fù)到金融危機(jī)前12%～14%的按揭利率水平。但他表示，俄羅斯的按揭利率降到6%～7%才可以接受。 不過(guò)，據(jù)俄羅斯Creditmart公司統(tǒng)計(jì)，目前俄羅斯以盧布貸款的住房按揭利率最低為18.7%。最高達(dá)到20.6%。在次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)購(gòu)買住宅，按美元計(jì)算的利率最低為14.04%，最高為16.13%。這一切都是由俄羅斯居高不下的通貨膨脹率決定的。 這么高的按揭利率，百姓當(dāng)然難以承受。莫斯科市副市長(zhǎng)羅斯里亞科認(rèn)為，如果國(guó)家承擔(dān)一些基建費(fèi)用，莫斯科房?jī)r(jià)將降到4萬(wàn)盧布/平方米。莫斯科周邊地區(qū)房?jī)r(jià)將降到3萬(wàn)盧布/平方米，甚至便宜更多。這樣，普通百姓才能在這么高的利率下買得起房。 各地百計(jì)救市 為穩(wěn)定樓市，俄羅斯各地方政府各顯神通。這也給低迷的市場(chǎng)帶來(lái)了一線生機(jī)。 莫斯科國(guó)家訂購(gòu)委員會(huì)負(fù)責(zé)人莫諾索夫日前宣布，今年前8個(gè)月，莫斯科共建成60萬(wàn)平方米經(jīng)適房，年底前將建成100萬(wàn)平方米，明年規(guī)劃的面積也將不低于今年。 在新西伯利亞州，當(dāng)?shù)卣渤兄Z今年將完成上百萬(wàn)平方米保障性租房。該州州長(zhǎng)托洛孔斯基表示:“我們采取了一系列援助措施。比如想辦法保障施工不中斷，并為購(gòu)房者提供優(yōu)惠貸款,首付僅需30萬(wàn)盧布。這一系列舉措取得了正面效果，住房需求大大上升，申請(qǐng)優(yōu)惠貸款的人數(shù)也增加了一倍?！?BR> 托洛孔斯基也承認(rèn)，該地區(qū)人人買得起經(jīng)適房還為時(shí)尚早—— 本輪危機(jī)以來(lái)，當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄べY水平急劇下降，目前月平均工資為16786盧布，而經(jīng)適房?jī)r(jià)格為4.4萬(wàn)盧布/平方米。 在伏爾加格勒州，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，經(jīng)適房?jī)r(jià)格曾達(dá)到5.4萬(wàn)盧布/平方米，現(xiàn)在已降至3.3萬(wàn)～3.5萬(wàn)盧布/平方米。當(dāng)?shù)卣疄閹椭康禺a(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，由州財(cái)政向每位貸款購(gòu)房者補(bǔ)貼住房總價(jià)的10%。據(jù)初步估算，當(dāng)?shù)卣衲隇榇藢⒅辽僦Ц?500萬(wàn)盧布。 在下新城州，房?jī)r(jià)也已一路下滑至4.7萬(wàn)盧布/平方米。當(dāng)?shù)卣兄Z，今年該州的住房建設(shè)將全部按計(jì)劃完成，不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。目前，該州正運(yùn)作幾個(gè)援助方案，其一就是對(duì)當(dāng)?shù)?00個(gè)家庭提供優(yōu)惠房貸——如果這些家庭的成員所就職的單位愿意提供擔(dān)保，這些家庭就能獲得年利率為6%的優(yōu)惠房貸。但在償清貸款前，這些人不得辭職。有數(shù)十家企業(yè)參與了該方案。 | ||