韓國樓市調(diào)控的有形之手
韓國政府對樓市動真格了。 猛藥之一，是政府在首爾市劃定若干塊“敏感”區(qū)域，在這些區(qū)域的購房者，只能購買一套住房。換言之，政府不會縱容投資者囤房的行為。調(diào)控措施還包括嚴(yán)格的房地產(chǎn)預(yù)售許可制度，個人想購買某個區(qū)域的房產(chǎn)，首先需要申告價格、資金來源等內(nèi)容，如果價格和資金來源不明確，則無法購房。 除政府的“有形之手”外，金融部門也參與到調(diào)控房價的陣營之中。與中國的情況類似，韓國銀行業(yè)也重視個人貸款，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款。但寬松的按揭貸款政策，會催生房價泡沫的產(chǎn)生。韓國的情況是，購房者在第二次購房時，可用第一套房產(chǎn)做抵押，第三次購房，可第一套和第二套為抵押，這一循環(huán)最多可達10次，在沒有限制的情況下，必然導(dǎo)致房價上漲。 目前韓國金融部門已采取兩方面的限制措施。其一，嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，對借款人全年總收入做評價，折算出10年內(nèi)還本付息的能力；其二，首付比例提高至50%。門檻的抬高令投機分子知難而退。 此前，據(jù)韓國媒體報道，隨著首爾部分地區(qū)房價迅速回漲，韓國政府7月7日將首爾及其周邊城市的住房擔(dān)保貸款比率(指房貸占購房款的比重)由此前的60%調(diào)降至50%，以減少房貸發(fā)放量，抑制房價飛漲。 從政府祭出“有形之手”，到金融部門擰緊信貸閥門——韓國政府防止房價泡沫的膨脹，意圖十分明確，并上升到國家層面的制度安排，政府和金融部門的行動也頗為統(tǒng)一，自上而下，令行禁止。 實際上，目前韓國經(jīng)濟基本面已較為樂觀。今年6月，韓國GDP依然負(fù)增長，但到第三季度，出現(xiàn)轉(zhuǎn)正跡象。如果繼續(xù)回暖，四季度將會轉(zhuǎn)正，好于此前預(yù)期的負(fù)增長3%-4%。 同時，韓國的CPI已有一定的正增長。雖然目前沒有通脹跡象，但政府一直在控制流動性，央行維持基準(zhǔn)利率2%不變。今年9月末，韓國M2的增幅為10%。 它山之石，可以攻玉。中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為58.62萬億元，同比增長29.42%，增幅比上月末高0.12個百分點；M1同比增長32.03%，比上月末提高2.53個百分點。有分析指出，M1增長過快將對資產(chǎn)價格和物價水平形成上升壓力。 眾所周知，通脹預(yù)期是導(dǎo)致通脹的重要原因。一旦消費者和投資者形成強烈的通脹預(yù)期，就會改變其消費和投資行為，從而加劇通脹，并可能造成通脹螺旋式的上升?，F(xiàn)實生活中，房價已成為大眾討論焦點。這就意味著房價走勢，將對通脹預(yù)期的形成和發(fā)展，起到重要作用。 對樓市的調(diào)控，自上而下的調(diào)控聲音必須一致。需要強調(diào)是，房地產(chǎn)調(diào)控政策，乃是國家層面的制度安排，不能將重?fù)?dān)壓在某個或某幾個部委的肩上，只有這樣，相關(guān)部門才能各司其職。 | ||