東亞一線城市調控三利劍：限價信貸重稅負
房地產是涉及國計民生的重要行業(yè)，當一個國家或地區(qū)出現(xiàn)樓市過熱時，政府都會出臺相應的政策對市場進行調控，在我們這次出發(fā)前往東亞一線城市采訪時，正值國內房地產市場出現(xiàn)升溫過快的跡象，國家頻繁出臺新一輪的政策以維持樓價的穩(wěn)定?！八街梢怨ビ瘛?，東亞一線城市在調控房地產市場方面的得失尤其需要好好研究。
手段一：行政限價
適得其反
與中國相同，韓國也是在政府主導下進行強勢的樓市調控，其調控力度甚至遠遠大于我們。
2007年11月，韓國政府出臺了一項貌似壓抑樓價的“撒手锏”——銷售價格上限制，政府對私人房地產企業(yè)興建的商品房進行價格限制。然而銷售上限制實施兩年多來，房價并未如愿應聲下跌，市場反而出現(xiàn)了價升量縮的局面。目前開發(fā)商在首爾都處于囤地階段，企圖撐過政府限價期，或是到離首爾市區(qū)較遠且地價低的區(qū)域開發(fā)新盤。首爾最大的開發(fā)商之一新榮企業(yè)的開發(fā)部課長崔米娥小姐打比方說，以樓價最貴的江南區(qū)為例，政府規(guī)定的銷售價格上限為人民幣2.8萬元/m2，而政府定出這個價格的基礎是在地價7000元/m2的基礎上，但其實市場上的地價已升至2.1萬元/m2，若按2.8萬元/m2的價格銷售，開發(fā)商會倒賠不少，因此新榮企業(yè)已暫時告別首爾，來到距離首爾有90分鐘車程的青州市開發(fā)項目。韓國房地產人士表示，能夠符合限價要求的新盤都是在幾年前儲備下來的土地上興建的，新購土地再開發(fā)的成本必然超越政府的銷售上限。
手段二：收緊信貸抑制需求
立竿見影
信貸政策被喻為最有效的房地產調控手段之一，而在具體的運用上，則各有各的妙招。
韓國政府最厲害的一招則是用“dti”來抑制住房需求。dti（debt-to-income）是指供樓者的負債與收入之比，即月供與每月收入的比例。此外，政府還對銀行可貸出的樓款比例做約束，ltv（loan-to-value）。dti標準在全國范圍內松緊不一，首爾其他地方的dti為50%，即月收入必須在月供款的兩倍以上，與內地標準相約；但在樓價上漲最快的豪宅區(qū)江南區(qū)，dti比例僅為40%，即月收入必須等于月供額的2.5倍以上，銀行方可批準申請。10年前，一般人貸款買房，可從銀行貸款80%~90%，現(xiàn)在貸款比例已下降至40%~60%，樓價越高的區(qū)域貸款比例更低，變相增加買房者的首期與月供支出。dti出臺之前市場上最暢銷的房型是100平方米左右的房子，如今受dti影響，市面上最熱銷的戶型面積已下降到80平方米。
而因樓價上漲過快，目前新加坡政府把此前刺激樓市的“利息攤還計劃”和“只支付利息計劃”全部取消?！袄傔€計劃”規(guī)定買主可以在交付首付后一段時間后才開始付利息，而“只支付利息計劃”在規(guī)定時期內只需要交利息而不還本金。
手段三：加重稅負打擊炒樓
奏效
今年春節(jié)過后，新加坡政府調控樓市的步伐并未停止，最近相繼公布了一系列政策，規(guī)定對在購買后于一年內轉售的私人房屋或私宅地皮征收賣方印花稅；將金融機構的房地產貸款占買價的比率頂限，從90％降至80％。而且宣布從2011年1月起，房地產稅制將改成累進制。根據(jù)房產年值，稅率將為0、4％和6％。新稅制將讓大多數(shù)的新加坡人受惠，但豪宅業(yè)主則要繳付較多稅款。
日本政府對樓價的干預并不采取直接的手法，而是主要從稅收方面入手。相比于內地不少個人炒樓的行為，日本則極少有買房投機的行為。日本采取年底申報個人所得稅制度。所得過高的情況下，最高的稅率可以達到所得的50%。
而韓國政府在提高房地產的稅負方面也出臺了不少政策。對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；為抑制土地倒賣，從2007年1月1日起，非土地所有者自住的土地交易轉讓征收60%的交易稅。