韓國：房價幾番漲落的教訓(xùn)后 實現(xiàn)軟著陸
韓國房價曾經(jīng)大幅上漲，引發(fā)民怨，政府為了控制高漲的房價，曾經(jīng)絞盡腦汁，然而卻收效甚微。究其原因，主要在于政策的不穩(wěn)定、人為操縱以及房屋供應(yīng)不足。李明博政府上臺后逐漸回歸到尊重市場規(guī)律的調(diào)控上
亞洲金融危機后，為了快速恢復(fù)經(jīng)濟，1997年韓國政府放寬了公寓轉(zhuǎn)讓限制，同時，韓國央行實行低利率政策，此舉雖然成功地激活了韓國房地產(chǎn)市場，卻助長了房地產(chǎn)投機，也帶來了房價高速增長的隱患。據(jù)韓國國稅廳對首爾等9個房價暴漲地區(qū)的調(diào)查顯示，2000年1月至2005年6月的五年半時間內(nèi)，上述地區(qū)公寓的平均售價上漲了2.8倍，而同期韓國國內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年僅增長4%至5%。
這段房地產(chǎn)市場大幅上漲的時期主要發(fā)生在盧武鉉時期，當(dāng)時房價高漲引發(fā)民怨沸騰，大國家黨也借此攻擊盧武鉉政府不關(guān)注民生。
為平抑房價，盧武鉉政府采取了很多限制性措施，希望借此打擊房地產(chǎn)投機。比如，韓國政府對全國5萬至10萬名擁有大量房地產(chǎn)的富裕階層征收“綜合房地產(chǎn)稅”，從2005年開始，出售第二套以上房產(chǎn)的賣主需交納30%的資本收益稅，2007年起這一稅率將提高到60%。政府又對擁有兩處以上住宅者及非商業(yè)用土地按50%的單一稅率課征轉(zhuǎn)讓稅。在持有稅改革方面，擴大稅基，全面改革房地產(chǎn)價格公示制度，對高價房地產(chǎn)的所有人提高持有稅。其次，在金融機構(gòu)住房貸款方面規(guī)定額度不能超過實際市場房價的40%，而另一方面，政策又向普通工薪階層傾斜，對面向普通市民的住宅金融公社的長期抵押貸款利率下調(diào)0.15%。第三，加快公共宅地住宅建設(shè)，加速住房供應(yīng)，解決普通居民無力購房的燃眉之急。為緩解首都住房困難，分流人口，計劃加快新建衛(wèi)星城。
但這些政策最終還是失敗了。失敗的原因有很多因素，其中之一就是人為的因素。2006年底，建設(shè)交通部長官秋秉直、青瓦臺(韓國總統(tǒng)府)宣傳首席秘書李百萬和青瓦臺經(jīng)濟輔佐官丁文秀引咎辭職。在這幾位官員中，秋秉直未與有關(guān)部門妥善協(xié)商就公布新城市建設(shè)規(guī)劃，使得一項原本為了抑制房價的措施被市場理解為對樓市的天大利好；丁文秀總管青瓦臺的房地產(chǎn)政策，但卻自稱“我不是房地產(chǎn)專家”以推卸責(zé)任；而李百萬雖然在官方網(wǎng)站上發(fā)表“現(xiàn)在買房將來會吃大虧”的文章，自己卻從銀行貸巨款購入房產(chǎn)而嘗到甜頭。
由于盧武鉉政府限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策舉措失敗，使之成為左派勢力丟失政權(quán)的重要原因。經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)認為，由于韓國房地產(chǎn)政策變化過快，反而造成房地產(chǎn)價格的不穩(wěn)定。當(dāng)時，李明博強烈批評韓國政府的不動產(chǎn)政策“如同不精明的獵人，為打一只野豬滿山瞎跑，結(jié)果禍害了山里其他動物”。
李明博政府上臺后，面臨的經(jīng)濟形勢比較嚴峻，由于受美國房地產(chǎn)泡沫破裂的影響，韓國房價開始出現(xiàn)下滑，居民也開始出現(xiàn)恐慌心理，擔(dān)心出現(xiàn)第二次亞洲金融危機。因此李明博政府采取的是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策略，以刺激經(jīng)濟發(fā)展，努力實現(xiàn)韓國房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，韓國房價基本也是穩(wěn)定的。
房地產(chǎn)領(lǐng)域是李明博現(xiàn)政府實施解除限制和改革最有成效的領(lǐng)域之一。韓國政府實施了一系列措施解除上屆政府為防止不動產(chǎn)市場快速上漲而實施的多種限制性措施，并努力整頓房地產(chǎn)市場。這些舉措包括：簡化拆遷開發(fā)的各種手續(xù)，解除對首都圈房產(chǎn)買賣的限制，減免包括所得稅、附加稅等各種稅費等。但對設(shè)定各地區(qū)最高限價、DTI規(guī)定等，仍然維持現(xiàn)狀?？偟膩碚f，為防止不動產(chǎn)價格過快上漲，現(xiàn)政府采取的是取消各種政府限制，尊重市場規(guī)律的做法。
現(xiàn)在的韓國政府仍處于一種兩難境地，一方面要阻止房價過快上漲，否則會引發(fā)國民不滿，另一方面還要借助房地產(chǎn)業(yè)幫助韓國經(jīng)濟走出世界經(jīng)濟危機的影響，因此在政策選擇上非常慎重。以住宅供給為例，現(xiàn)政府一改盧武鉉政府的限制供給方針，采取了加大房屋供給量來平抑消費欲望的策略，只要是市場需要，政府就千方百計加大供應(yīng)。
韓國政府自己評估，現(xiàn)對于美國等發(fā)達國家出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂造成經(jīng)濟劇烈震蕩，韓國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了軟著陸，從這一點看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策是成功的。舉例來說，從2009年初開始，韓國房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，并持續(xù)出現(xiàn)小幅上漲。
今年3月5日，韓國國土海洋部公布了最近全國999萬棟公寓樓的市場價格，公示價格比上一年平均上漲4.9%。全國16個道和市當(dāng)中，首爾(6.9%)、釜山(5.5%)等15個地區(qū)上漲，僅大邱(-0.01%)一個地區(qū)呈現(xiàn)下降。