租賃使德國住房市場穩(wěn)定
【 多年來，德國房價(jià)一直保持在相對較低的水平，但低房價(jià)并未刺激德國人買房置業(yè)的需求。與買房相比，大多數(shù)德國人更愿意租房住。房屋租賃市場的繁榮，對穩(wěn)定住房市場需求和避免房價(jià)大幅飆升起到了重要作用。 】 德國租房者占多數(shù) 目前，德國租房者占多數(shù)，有60％左右的居民租房，其中年輕人77％左右為租房族。德國租房比例高，重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。在德國，租房的“安全感”并不亞于買房，甚至幾十年居住在一所出租房中的德國家庭也不在少數(shù)。 德國公共租賃住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個階段：一是二戰(zhàn)后到上世紀(jì)末，德國大規(guī)模興建社會福利住房，解決二戰(zhàn)以及兩德統(tǒng)一后低收入者的住房問題。二是自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，但政府仍然通過控制房價(jià)、房租等手段保障低收入者的住房。 德國大多數(shù)福利房并非由政府直接建設(shè)。德國政府劃出特定區(qū)域建設(shè)低收入人群住房，由社會投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場價(jià)格的租金，租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。 政府向投資者提供無息貸款 對建設(shè)社會福利住房的投資人，無論是個人、社會團(tuán)體還是企業(yè)，政府都對其進(jìn)行資助，通常是向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款，該貸款償還期可長達(dá)30年至35年。還貸期結(jié)束后，約束解除，房屋所有人可以按市場價(jià)格出租出售房屋。 社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等，按照規(guī)定，只有收入低于一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭才有權(quán)利承租社會福利住房。 在社會福利房興盛時期，德國約有三分之一的住房具有社會福利住房的性質(zhì)，但自1998年起德國開始逐漸廢除福利住房建設(shè)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。 2003年德國議會停止向社會保障性住房建設(shè)提供補(bǔ)貼，30年來德國共為此花費(fèi)了300多億歐元。目前社會福利住房比例在10％左右。 在社會福利住房逐漸退出市場的同時，德國并未放松對整個住房和租房市場的管理，低收入家庭住房問題得到了良好解決。 房東不得隨意漲房租 德國《民法典》等多項(xiàng)法律對房租價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別注重保護(hù)房客利益，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價(jià)理由，并且在一般情況下還須舉出三個同類住房漲價(jià)的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)15個月內(nèi)沒漲過價(jià)，而且漲幅一般不得超過10％。 根據(jù)法律，德國每個州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價(jià)格范圍。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過“合理房租”20％，就構(gòu)成違法行為，超過50％就構(gòu)成犯罪，這就使得租房市場極為穩(wěn)定。因此它制定的價(jià)格一般都能得到執(zhí)行。 德國法律還很注重保護(hù)租房者權(quán)益。如果租房者沒錢支付房租，房主不能直接將其趕出去，而需要先上訴到法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入，而這一過程既費(fèi)時又費(fèi)錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對房屋進(jìn)行維修或重新裝修，而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消。此外，政府還根據(jù)家庭成員多少、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。 從實(shí)踐看，早期德國調(diào)動各種社會資源建設(shè)福利房，對于解決住房緊張、穩(wěn)定房價(jià)起到了決定性作用?！?jù)新華社 | ||
