烏克蘭“社會房” 解決公民住房問題
解決公民的住房問題歷來是考驗各國政府執(zhí)政能力的一項重要內(nèi)容。特別是社會中的中低收入人群,更是需要國家的幫助,比如荷蘭在住房基金中“社會房”比例為35%,俄羅斯為28%,奧地利為23%,英國為21%,丹麥為19%,法國為17%,與這些國家相比,烏克蘭存在一定差距,目前還不到10%。
不過,烏克蘭成立至今的歷史還不足20年,因此在這方面起步也稍晚。2006年1月,烏克蘭通過《社會房基金法》,第一次從法律上界定社會房。為此,政府制定了18項相關配套的政策,使烏克蘭社會房建設做到了有法可依,使部分特殊人群的住房有了法律保障。
新法實施3年后,約有8000戶住戶住進了社會房,但與實際需求仍相去甚遠。按國家規(guī)定,烏克蘭人均居住面積為14平方米,許多家庭都不達標,加上烏近些年經(jīng)濟發(fā)展停滯不前,貧困化現(xiàn)象加重,居民對國家社會保障性住房需求越來越大。據(jù)烏建設建筑和住房公共事業(yè)部公布的數(shù)據(jù),目前社會房申請登記人數(shù)為150萬,僅在基輔排隊申請社會房的就有12萬個家庭,可國家一年只能提供87000套住宅,每年只有2%的幸運者能獲得社會房。
2008年金融危機后,為了應對世界性的經(jīng)濟危機,烏克蘭議會在2009年通過了延長至2013年的“國家補貼住宅建設法”和防范世界金融危機影響的“烏克蘭建筑業(yè)和住宅建設法案”。法案規(guī)定,國家金融貸款機構(gòu)向建筑商提供12%的優(yōu)惠利息貸款,對全烏34個未竣工建筑住房予以國家支持。當時全烏共有4935個住宅建筑項目,完工的只有430個,需要再注入100多億格里夫納(1美元約合5.4格里夫納)資金才能完成建筑工程項目。隨后,國家從穩(wěn)定基金撥款,按其工程完成的總進度,從高依次以抵押貸款方式恢復工程,其中包括低價房的建設工程。這兩項法案的通過,在一定程度上緩解了建筑行業(yè)的危機程度。
今年7月,國家又從財政預算中拿出3250萬格里夫納支付商業(yè)銀行,以保障年輕人住房項目信貸計劃的落實。與此同時,央行也制定了配套的金融扶持政策,允許銀行向社會保障性住房建筑商提供20-25年的優(yōu)惠長期貸款。國家計劃從2007年以后的10年內(nèi)將建設4100萬平方米的社會房,為此將投資1568億格里夫納,其中國家財政支出1200億格里夫納,地方財政和投資商為368億格里夫納。
根據(jù)烏社會房基金法,具有申請社會房資格的有兩種人:無房戶或是居住標準低于國家規(guī)定水平的居民。其基本條件是:第一,必須有當?shù)貞艨?無房或是住房困難戶,至少登記在冊5年以上；第二,家庭人均收入低于國家規(guī)定的最低生活標準(2010年4月為875格里夫納),或是家庭收入低于當?shù)刈夥繕藴省５谌?家庭沒有值錢的家產(chǎn),如別墅、汽車等。第四,屬特殊人群,如戰(zhàn)爭英雄、勞動英雄、殘疾人、帶有多子的單身、孤寡老人等。這些人又分為兩大范疇,即普通資格和特殊資格。在特殊資格中,有11類人群是特別優(yōu)先類,19類人群是優(yōu)先安排類。特別優(yōu)先者是榮獲烏克蘭英雄和蘇聯(lián)英雄稱號的人、老戰(zhàn)士、退役軍官、帶有3個孩子、多子及多胞胎的單身者等。在150萬申請者中,有29%的人具有優(yōu)先權,約為43.7萬戶。按照目前實際社會房完工數(shù)量計算,多數(shù)人即便是等一輩子恐怕也難以等到。
申請者由地方政府按其居住地進行審核登記,根據(jù)綜合項目、指標分成若干檔次,分為特需戶、急需戶、緩需戶。其中主要條件包括:一、居住地登記原則。即所有申請人必須在戶籍所在地登記,提交身份有效證件,收入證明,家庭人口數(shù)量證明等；二、人均住房面積由低到高排隊原則。盡管社會低保人員和家庭的情況不盡相同,但家庭人均住房面積的大小仍被視為最重要的參考條件；三、社會公平原則。在同等情況下,收入水平是唯一的因素,在基本條件相同時,評估的唯一參數(shù)就是收入的多少。四、人文關懷原則。比如有一個年輕人或是一個單親媽媽,他們都有資格。但在分配住房時,單親媽媽可能更會得到同情,因為她還要哺育小孩。
按照規(guī)定,為了保障公平性,最大限度地發(fā)揮社會房效率,地方政府的住宅管理部門每年應審核社會房住戶資格,家庭收入和財產(chǎn)的變化,甚至還包括社會房是否自己居住,或是出租、轉(zhuǎn)租給他人。審核條件符合者,方可排隊等候分房。在入住時,承租人與地方政府住宅管理部門還要簽定入住合同。
因地價成本問題,社會房通常都選在城市邊緣或是離市中心較遠的地方,一般都較集中建成連排的十幾層高樓。雖然社會房面積不大、環(huán)境一般,但市政基礎設施必須齊全,水、電、氣全部入戶,廚房、衛(wèi)生間、儲物間、臥室、客廳基本都有,面積大小則取決于家庭人口的多少。法律規(guī)定,居住者不能將“社會房”出租、置換、預訂、私有化、出售、贈送、贖回、抵押或轉(zhuǎn)為其他住房基金。如果居住者的收入狀況改善,則應退還。地方政府住房管理部門每年進行社會房承租人家庭收入和財產(chǎn)狀態(tài)的評估。如果連續(xù)2年人月均收入超過該地區(qū)的房租均價,地方政府有權中止社會房租用合同。承租人應在3個月內(nèi)主動搬出,否則通過法院審判強制搬出。
國家免費提供的福利住房并不意味著居住者不用支付任何費用。一般來說,社會房的付費由兩部分組成,一部分由國家支付,一部分由承租人支付。原則上,個人支付費用不應超過其平均家庭收入的20%。
另外,根據(jù)有關實施細則,“社會房”住戶也可出資50%的房價購買,另50%由地方財政補貼支付。房價由國家按優(yōu)惠政策制定,這一政策的靈活性有效刺激了低收入水平者的購買力。另一部分“社會房”,則以專項優(yōu)惠貸款出售給年輕人,這類人群較多,現(xiàn)已排到2014年。經(jīng)過較為嚴格的審核后,申請者名單將被公示,以保證政策的公開性和透明性。