揭秘“美式”以房養(yǎng)老
最近發(fā)布的《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》首次提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行等部門(mén)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。中信銀行近日率先推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)。
《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》今天報(bào)道，有專家分析認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定是“以房養(yǎng)老”難以推行的最大阻力，對(duì)于抵押房產(chǎn)的老人來(lái)說(shuō)，可能會(huì)面臨著產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢(qián)”花光了的問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風(fēng)險(xiǎn)。
“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。
“以房養(yǎng)老”的觀念一提出，就引起了社會(huì)的關(guān)注。在國(guó)外，特別是在美國(guó)，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)有了成熟的經(jīng)驗(yàn)，從具體做法上不難看出，想用這個(gè)方式補(bǔ)充養(yǎng)老體制，不單單是銀行或房屋中介的事，政府的擔(dān)保起著重要作用。就讓我們來(lái)看看，美國(guó)老人是如何以房養(yǎng)老的吧。
美國(guó)絕大多數(shù)有房人都有當(dāng)房奴的經(jīng)歷。有一句話是這樣說(shuō)的——“人是房子的過(guò)客”。工薪階層供房幾十年，到了老年卻因收入不足不得不賣(mài)掉房子，離開(kāi)住了幾十年的社區(qū)，另尋便宜的地方租住。
針對(duì)這種情況，從上個(gè)世紀(jì)末，美國(guó)不同的州開(kāi)始嘗試“反式房產(chǎn)抵押貸款”，供年長(zhǎng)者養(yǎng)老。取得了一定的成熟經(jīng)驗(yàn)后，美國(guó)議會(huì)在2005年通過(guò)了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負(fù)責(zé)制定實(shí)施細(xì)則并進(jìn)行審批和管理。該部在網(wǎng)上有詳細(xì)的解釋、申請(qǐng)條例、相關(guān)規(guī)定等，還有免費(fèi)咨詢電話，不明白的地方，有專業(yè)工作人員耐心解答。
“反式房產(chǎn)抵押貸款”近年來(lái)在美國(guó)越來(lái)越普遍。這種貸款方式是將房屋主人所擁有的固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，按月發(fā)放，供他們?cè)谟猩晔褂谩＿@樣有助于老年公民在經(jīng)濟(jì)上得到保障，緩解社會(huì)養(yǎng)老金使用的壓力，滿足他們?cè)卺t(yī)療和生活上的需要。老年人居有定所，而且老有所養(yǎng)。
申請(qǐng)條件
62歲以上
美國(guó)聯(lián)邦住房局規(guī)定，申請(qǐng)成為貸款人的要求并不復(fù)雜。所有62歲以上的老人，擁有已經(jīng)付清按揭的、或是所欠按揭數(shù)目已經(jīng)很少的居住房，不欠任何聯(lián)邦債務(wù)(比如欠稅、欠聯(lián)邦學(xué)生貸款等)，要抵押的房產(chǎn)是申請(qǐng)人的主要自住房，就可以申請(qǐng)。
在辦理借款時(shí)候的手續(xù)費(fèi)，可以算在貸款里，大約為全部借款的2%，老年借款人不必拿出任何現(xiàn)金。
具體做法
三次估價(jià)
從技術(shù)上講，這種貸款是由聯(lián)邦政府作保，用自住房作抵押，幫助老年人找一家銀行借貸。與買(mǎi)房借貸不同的是，申請(qǐng)者無(wú)需有工作，無(wú)需有經(jīng)濟(jì)來(lái)源等要求。而所能“借”的錢(qián)，有具體的計(jì)算公式，由銀行負(fù)責(zé)計(jì)算具體貸款的總額。
其中，房產(chǎn)部和貸方銀行要對(duì)申請(qǐng)者所擁有的住房進(jìn)行三次估價(jià)，以其中最低的估價(jià)為準(zhǔn)。合格的房產(chǎn)包括獨(dú)立別墅式住宅、單元住宅、聯(lián)合式住宅等等。如果房主人將連體住房中的某幾個(gè)單元出租，但是自己也住在同一建筑中，那么也是合格的申請(qǐng)者。
貸方銀行根據(jù)老年夫婦中年輕的一位為準(zhǔn)，參考利息率、房子的價(jià)值等方面，給予申請(qǐng)者相應(yīng)的現(xiàn)金貸款。申請(qǐng)人可以選擇以終身年金方式每月定額取款，或者選擇按照需要不定期取款。也可以是綜合型，比如在一年中定額某幾個(gè)月，在另外幾個(gè)月里不定額。不過(guò)一旦希望改變?cè)ǖ姆绞?，那么銀行將收取20美元的手續(xù)費(fèi)。
申請(qǐng)人年齡越大、房子價(jià)值越高、利息率越低，那么申請(qǐng)人所能得到的貸款越高。
特別之處
政府擔(dān)保
這種專為老年人設(shè)計(jì)的“反式房產(chǎn)抵押貸款”，不僅不同于買(mǎi)房按揭貸款，也不同于其他以房產(chǎn)抵押的貸款，因?yàn)榻杩钊擞肋h(yuǎn)不用擔(dān)心償還。借款銀行將一直提供現(xiàn)金到老人不再居住在所抵押的房產(chǎn)里，或是不再符合聯(lián)邦政府規(guī)定的借款人條件——比如有非法行為的時(shí)候?yàn)橹埂?/P>
在借款人在世時(shí)，房子所有權(quán)為借款人所有。在他們離世后，該所有權(quán)歸住房及城市發(fā)展部。由該部把房子出售后，如果在還清貸方銀行款項(xiàng)后尚有盈余，該部將把這筆錢(qián)交給老人的遺產(chǎn)繼承人。如果不足還款，那么住房及城市發(fā)展部將出錢(qián)補(bǔ)足欠缺部分，銀行也不會(huì)吃虧。
這筆通過(guò)預(yù)支自家房產(chǎn)而得到的現(xiàn)金，可以在老年人退休后解決他們相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)壓力。聯(lián)邦政府規(guī)定了相當(dāng)寬松的使用范圍，讓老年人能夠更舒適地享受生活。
老人可以用這些錢(qián)支付平時(shí)的日常開(kāi)支、修繕?lè)课?、付醫(yī)療和藥品費(fèi)用、償清以往的各種債務(wù)和房貸、用于學(xué)習(xí)旅行和娛樂(lè)、購(gòu)買(mǎi)健康保險(xiǎn)、繳納必要的稅金、甚至給親友買(mǎi)禮物，但是不能用于非法交易。
案例
無(wú)債全家輕松
阿維利·山諾爾是退休的美國(guó)海軍陸戰(zhàn)隊(duì)中校。他在退役后和妻子回到了弗吉尼亞老家買(mǎi)了房子安頓下來(lái)。因?yàn)樵谲婈?duì)時(shí)他一直到處調(diào)動(dòng)，所以買(mǎi)房子時(shí)間很晚，到了65歲退休的時(shí)候，房子按揭還沒(méi)有付清。
山諾爾知道政府有“反式房產(chǎn)抵押貸款”項(xiàng)目，可是他一直猶豫是不是要等到全部付清按揭才能申請(qǐng)。他咨詢后得到的回答是，他完全夠申請(qǐng)資格。
山諾爾先用抵押貸款償還了全部按揭貸款，從此不再欠債，而且可以和妻子終身住在買(mǎi)下的房子里，無(wú)債無(wú)憂了。
他所接到的抵押款，每月為1400美元，這讓老夫妻手頭變得寬裕多了。
晚年達(dá)成夢(mèng)想
84歲的托馬斯·哈丁是一位二戰(zhàn)時(shí)期的美國(guó)飛行員，他一直是社區(qū)飛行俱樂(lè)部成員。他在女兒的幫助下，申請(qǐng)了“反式房產(chǎn)抵押貸款”。
他得到了8萬(wàn)美元的貸款。身體一直健康的托馬斯用其中的一部分錢(qián)，買(mǎi)下了一架屬于自己的小飛機(jī)，實(shí)現(xiàn)他多年以來(lái)的愿望。
豐富退休生活
` 瑪麗·埃爾菲一直為家庭付出，她從來(lái)沒(méi)有工作過(guò)。在她已經(jīng)72歲的時(shí)候，她和丈夫申請(qǐng)到了“反式房產(chǎn)抵押貸款”。她和丈夫商量用這些錢(qián)投資開(kāi)一個(gè)糖果店。這個(gè)小店使瑪麗又忙碌又興奮。她買(mǎi)了電腦，學(xué)會(huì)了上網(wǎng)訂貨和做廣告。她說(shuō)：“退休生活因?yàn)橛辛诉@筆錢(qián)變得有意思多了?！?特約美國(guó)撰稿 溫玉順 制圖吳薇)
以房養(yǎng)老
全球?qū)嵺`
日本
日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。
加拿大
超過(guò)62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)至30萬(wàn)加元之間，只要不搬家、不賣(mài)房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世。
新加坡
60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。
英國(guó)
英國(guó)有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點(diǎn)選擇在西班牙、南非等國(guó)家。這些國(guó)家物價(jià)水平較低，英國(guó)老人把本國(guó)的住宅出售后，可在物價(jià)便宜的國(guó)家享受到比本國(guó)更好的生活和服務(wù)。