人口結構是影響房地產(chǎn)市場“鐵律”
為刺激陷入停滯的房地產(chǎn)市場，近來美國政府救市政策頻出。先是美國國會提出議案稱“外國人購房超50萬美元可獲美國居民簽證”，后是聯(lián)邦住房金融局放松住房再融資計劃條件，以此化解存量壓力。面對著已經(jīng)坍塌的內(nèi)部住房需求，美國政府已經(jīng)意識到了人口結構才是影響房地產(chǎn)市場的“鐵律”。
當前，房地產(chǎn)市場的持續(xù)衰退是美國經(jīng)濟最大的風險之一。自美國次貸危機以來，房地產(chǎn)市場價格下跌超過30%，這不僅僅是因為房地產(chǎn)市場泡沫破裂負面效應的短期困擾，更意味著美國人口結構變化對房地產(chǎn)市場需求長期趨勢和購買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露。
一般來講，美國房地產(chǎn)市場的供求關系通過住房空置率來體現(xiàn)。今年3月以來，美國居民實際購買能力下降。美國住房空置率持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下降反映了房地產(chǎn)市場供求失衡壓力依然較大。美國自有住房空置率從2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均為2.7%，不僅遠高于過去房地產(chǎn)市場深度下跌后反彈過程中的自有住房空置率的平均水平，也高于最近十年的平均水平。租房空置率從2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降為9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地產(chǎn)市場的供求失衡導致房價進一步下跌，7月標準普爾的Case-Shiller20個大城市住宅價格指數(shù)仍比去年同期下跌4.1%。
美國房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)下跌是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結構的變化。人口因素對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響。美國房地產(chǎn)周期大約為20年左右，而這背后與美國的人口統(tǒng)計規(guī)律的變化息息相關。一方面是人口總量變化(包括自然增長率與移民增長率)對住房需求會產(chǎn)生重要影響。美國生育率從上世紀90年代初開始進入持續(xù)的下降通道。
從增量上看，美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來移民是美國人口增長的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經(jīng)濟衰退使得美國人對移民態(tài)度轉(zhuǎn)變，進一步降低了海外移民的速度。美國蓋瑞·安德森經(jīng)濟研究中心的一項研究表明，本世紀初，海外移民的到來促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數(shù)量增加113%的同時，房地產(chǎn)價格上揚了37.5%；而在外來移民數(shù)量很少或者沒有外來移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價格則出現(xiàn)了下滑。該研究報告顯示，在外來移民數(shù)量下降最多的10個居民區(qū)，外來移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價格則平均下降7.6%。
另一方面，人口結構的變化也決定著住房需求。次貸危機之前，正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此持續(xù)推高了房價。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國人，他們是美國歷史上人數(shù)最多的一代，大約有7700萬人，占美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的25-30歲時期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價每年上揚20%-30%。
美國人口統(tǒng)計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位。到2030年，美國嬰兒潮一代都將超過65歲，那時近乎20%的美國居民超過65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對住房需求的結構產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進美國住宅市場的巨大繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。
由于美國社會老齡化加速，人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力，并進而拖累美國房地產(chǎn)市場的長期走向。在國內(nèi)購買力相對住房需求極度飽和的困境下，這也是為何美國寄希望于外部輸血，借助外來移民的力量消化過剩的房屋存量，來刺激房地產(chǎn)市場復蘇的真正原因。
房地產(chǎn)市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結構影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”。數(shù)據(jù)顯示，全球人口的年齡結構將發(fā)生巨大變化青年人口的增長率放緩，老年人口的增長速度驚人。到2050年全球老齡人口將達到現(xiàn)在的3倍，為15億人。中國人口結構改變的時間節(jié)點也正在加速到來。按聯(lián)合國數(shù)據(jù)推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年后進入下降通道，2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個時間段也將是中國房地產(chǎn)供需結構出現(xiàn)拐點的重要時間窗口。