需求回暖促量價(jià)齊升 美國房市重現(xiàn)“小陽春”
近期集中披露的數(shù)據(jù)顯示，美國5月新房銷售和二手房簽約銷售量均創(chuàng)下兩年新高，4月房價(jià)指數(shù)也連續(xù)第三個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，房市“小陽春”氛圍濃厚。
對(duì)此分析人士認(rèn)為，美國房市已經(jīng)觸底并顯露回暖跡象，但復(fù)蘇進(jìn)程仍然面臨挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)前景的不確定性增強(qiáng)以及大規(guī)?！坝白訋齑妗钡拇嬖诙紝?duì)房市復(fù)蘇形成威脅。
房市量價(jià)齊升
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)27日發(fā)布的報(bào)告顯示，美國5月份二手房簽約銷售量環(huán)比增長5.9%，升至兩年來最高水平，同比增幅達(dá)到13.3%。當(dāng)月美國四個(gè)大區(qū)的二手房簽約銷量全部實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，其中西部表現(xiàn)最好，增幅達(dá)到14.5%。
作為重要領(lǐng)先指標(biāo)，二手房簽約銷售量與二手房銷售量一直保持著較高的相關(guān)度。而二手房銷售在美國整體房地產(chǎn)市場中所占比重高達(dá)90%。此外本周早些時(shí)候美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國5月的新房銷售量增長7.6%至年化36.9萬套，創(chuàng)下兩年來新高。
在去年冬天異常溫暖的天氣因素刺激下，美國房屋銷量表現(xiàn)喜人。但在暫時(shí)性因素影響消退后，今年2、3月份樓市銷售重現(xiàn)下滑。不過在傳統(tǒng)銷售旺季到來之際，房屋銷售活動(dòng)再度升溫。
更令市場感到鼓舞的是，在銷量重現(xiàn)升勢(shì)的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示，5月份美國新房銷售中間價(jià)同比上漲5.6%，二手房銷售中間價(jià)同比上漲了7.9%至2010年6月以來新高。4月標(biāo)普/凱斯-希勒全美20個(gè)大城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比增長1.3%，為半年來首次出現(xiàn)環(huán)比增長，且增幅好于預(yù)期。
FTN金融公司首席分析師克里斯·勞指出，與2010年受到首次購房者減稅舉措提振而帶來的量價(jià)齊升狀況不同，此次房價(jià)上漲得到的政府幫助有限。5月份無論是新房銷售還是二手房簽約銷售都創(chuàng)下了購房稅費(fèi)減免政策終止以來的最高紀(jì)錄。
在過去三年里，美國房市幾乎每一年的上半年都出現(xiàn)不同程度的“小陽春”，但最終都以價(jià)格重回下跌通道而告終。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房價(jià)持續(xù)下跌的同時(shí)，美國經(jīng)濟(jì)開始走強(qiáng)、失業(yè)率下降，潛在購房需求增大，在此條件下，房市終將迎來復(fù)蘇。
南加州大學(xué)房地產(chǎn)教授理查德·格林認(rèn)為，租金上漲和抵押貸款利率處于低位，是推升潛在購房需求的主要原因。不只是租房的人更傾向于擁有自己的房產(chǎn)，投資者也開始希望入市，“相比于其他很多投資品，房地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為不錯(cuò)的選擇”。
復(fù)蘇仍面臨挑戰(zhàn)
隨著復(fù)蘇勢(shì)頭增強(qiáng)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，但對(duì)未來復(fù)蘇進(jìn)程并不感到過于樂觀。富國證券高級(jí)分析師山姆·布拉德表示，美國房市已經(jīng)開始看到回暖跡象，復(fù)蘇正在走上正軌，但還有很長的路要走。
美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一萊納公司首席執(zhí)行官斯圖爾特·米勒日前表示，美國房市很可能已經(jīng)觸底，但同時(shí)也謹(jǐn)慎地表示不太敢說“市場已經(jīng)復(fù)蘇”。標(biāo)普/凱斯-希勒房價(jià)指數(shù)的聯(lián)合編制者羅伯特·席勒更為謹(jǐn)慎，他表示形勢(shì)將好轉(zhuǎn)的可能性確實(shí)在增強(qiáng)，但不確信房價(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，現(xiàn)在就下結(jié)論還為時(shí)尚早。
與此同時(shí)，大量“影子庫存”的存在仍是制約美國房市復(fù)蘇的重要因素之一。美國媒體公布的數(shù)據(jù)顯示，目前美國至少有超出正常供應(yīng)水平200萬套的空置房屋等待入市，同時(shí)還有幾百萬套房屋面臨止贖。咨詢公司CoreLogic的數(shù)據(jù)則顯示，目前美國房屋“影子庫存”為150萬套，價(jià)值約合2460億美元，需要4個(gè)月才能消化。
與此同時(shí)，美國就業(yè)市場重現(xiàn)疲態(tài)，歐債危機(jī)和國內(nèi)財(cái)政問題也開始拖累美國整體經(jīng)濟(jì)步伐。而經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)將直接影響到居民消費(fèi)欲望，遏制消費(fèi)需求。脆弱的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一旦出現(xiàn)反復(fù)，很容易扭轉(zhuǎn)房價(jià)現(xiàn)有的升勢(shì)。
高盛日前發(fā)布的報(bào)告就指出，美國目前仍有1000萬套左右的房屋凈值為負(fù)，由于去杠桿化進(jìn)程持續(xù)，住房持有者最終還是需要削減消費(fèi)，“無論是主動(dòng)的策略性違約，還是受困于償付能力，只要其中一小部分借貸人在短期違約，都將導(dǎo)致房價(jià)的新一輪大幅下跌，從而損害房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇”。