瘋狂的德國(guó)房地產(chǎn)：一線城市高房?jī)r(jià) 已無(wú)法出租
近兩年來(lái)，在慕尼黑、漢堡、柏林等德國(guó)大城市，看房的人排成長(zhǎng)龍；越來(lái)越多的購(gòu)房者閉著眼睛就簽署了購(gòu)房協(xié)議；房屋中介的交易成交速度達(dá)到歷史最短時(shí)間。房屋中介紛紛擔(dān)心，可供成交的房屋越來(lái)越少。據(jù)德國(guó)的房屋搜索引擎ImmobilienScout24統(tǒng)計(jì)，自金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，利用其引擎進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)搜索數(shù)量翻了5倍。
國(guó)際貨幣基金組織（IMF）近日提出警告，在G20的任何一個(gè)國(guó)家中，其房?jī)r(jià)上漲的幅度，都沒(méi)有像德國(guó)這樣劇烈。在過(guò)去的幾年中，德國(guó)大城市的房?jī)r(jià)急劇上升：以一處80平方米的三居室公寓來(lái)說(shuō)，在慕尼黑，其價(jià)格比兩年前漲了30%。在一些大城市，例如柏林、漢堡、慕尼黑，房?jī)r(jià)在過(guò)去的四年中，攀升了幾乎50%。據(jù)德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（IVD）的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅僅在過(guò)去的12個(gè)月中，大城市的房?jī)r(jià)上升了9.1%。并且有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)：2012年，在德國(guó)會(huì)有價(jià)值為100億歐元的住房被交易。
德國(guó)房?jī)r(jià)原本被稱(chēng)為“無(wú)泡沫”，因?yàn)樵诿绹?guó)英國(guó)西班牙房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，德國(guó)幾乎紋絲不動(dòng)。但是這一切正在改變，在其他地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫破滅的時(shí)候，德國(guó)似乎開(kāi)始吹大。
由于德國(guó)是歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的救援國(guó)，歐洲央行購(gòu)買(mǎi)危機(jī)國(guó)家國(guó)債的計(jì)劃，讓敏感的德國(guó)人非常不安，因?yàn)榈聡?guó)人經(jīng)歷過(guò)魏瑪共和國(guó)時(shí)期的惡性通脹，在這種局勢(shì)下，房產(chǎn)成為德國(guó)人想象在未來(lái)對(duì)抗通脹的方法。
歐債危機(jī)讓南歐的投資者開(kāi)始了新的逃亡，例如在西班牙，由于房地產(chǎn)泡沫破滅，很多人將目光轉(zhuǎn)向了相對(duì)較穩(wěn)定的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)IVD估計(jì)，來(lái)自外國(guó)的投資者占德國(guó)房屋投資市場(chǎng)的四分之一。例如在柏林，有30%的購(gòu)房者來(lái)自意大利、西班牙、俄羅斯、英國(guó)和法國(guó)。還有一些來(lái)自中國(guó)、俄羅斯和阿拉伯國(guó)家的富有人群，對(duì)古堡等高端房產(chǎn)產(chǎn)生興趣。
不過(guò)，我相信德國(guó)的房?jī)r(jià)的漲勢(shì)會(huì)放緩。首先，2011年，德國(guó)政府批準(zhǔn)的建筑申請(qǐng)?jiān)鲩L(zhǎng)了22%。并且在2011年，新建成的住房比前一年增長(zhǎng)了15%。這些都會(huì)緩沖現(xiàn)在的緊張局勢(shì)。
由于私人投資者對(duì)通貨膨脹和歐元解體的擔(dān)心，將資金投入到黃金、房產(chǎn)等實(shí)物中去，導(dǎo)致住房市場(chǎng)的泡沫。但是過(guò)不了多久，投資者就會(huì)清醒過(guò)來(lái)，因?yàn)槲覀儾粫?huì)再經(jīng)歷一個(gè)超通脹的時(shí)期。雖然在過(guò)去的幾年中，各國(guó)央行不斷對(duì)資本市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，但是物價(jià)上漲的程度，實(shí)際上并未高出危機(jī)爆發(fā)前的時(shí)期。據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)10月份的通脹率為2%，這個(gè)水平明顯低于馬克時(shí)期。在1970年到1982年，德國(guó)的物價(jià)上漲水平為5%。在1990年代初的時(shí)候，物價(jià)上漲水平為3.7%到5.1%?？坡〗?jīng)濟(jì)研究所的調(diào)查顯示，從長(zhǎng)期的觀察來(lái)看，在通貨膨脹時(shí)期，通貨膨脹首先導(dǎo)致原材料與食品價(jià)格的上升，而房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度僅為物價(jià)上漲水平的五分之一。原因很簡(jiǎn)單，在通脹時(shí)期，央行會(huì)提高利率，從而提高購(gòu)房借貸成本，繼而導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求下降，從而其價(jià)格下降。
瘋狂的德國(guó)房地產(chǎn)
值得一提的是，德國(guó)的住房投資，面臨著一系列的成本，這將阻礙泡沫的膨脹。在德國(guó)一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，尤其是農(nóng)村，房?jī)r(jià)并沒(méi)有上升。而在過(guò)去的四年中，70%的房屋交易發(fā)生在德國(guó)的幾個(gè)重要大城市，而這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高。房屋已經(jīng)不值得出租。租金收益，即房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與年租房收益的比率，在很多城市，已經(jīng)開(kāi)始下降。甚至在漢堡、慕尼黑，已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。剔除通貨膨脹部分，投資房產(chǎn)收益幾乎所剩無(wú)幾。
另外，低價(jià)的融資成本時(shí)期可能很快就會(huì)成為過(guò)去。當(dāng)前的房貸利率是由政治決定的。當(dāng)歐洲央行宣布購(gòu)買(mǎi)危機(jī)國(guó)家國(guó)債，以減輕這些國(guó)家的負(fù)債的計(jì)劃宣布之后，人們預(yù)期聯(lián)邦債券的收益率會(huì)上升，從而導(dǎo)致大型銀行的融資成本上升。而這些銀行會(huì)將這些成本轉(zhuǎn)移給那些向銀行借貸的人。