美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)特點(diǎn)分析
與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，相關(guān)理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，近些年，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，但仍與西方發(fā)達(dá)國(guó)家存在差距，故此，本文欲通過分析美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)特點(diǎn)，尋找出適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)估方法及管理模式，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。
首先，從機(jī)構(gòu)管理上來看，美國(guó)政府沒有專門設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)管理部門。房地產(chǎn)估價(jià)管理工作主要是由政府授權(quán)，并由行業(yè)協(xié)會(huì)和民間組織來完成，這種模式也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在美國(guó)，評(píng)估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)范圍分為商業(yè)物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和居民住宅評(píng)估機(jī)構(gòu)，較大的評(píng)估機(jī)構(gòu)兼營(yíng)兩類物業(yè)的評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)除從事估價(jià)業(yè)務(wù)外，還從事房地產(chǎn)顧問、咨詢等業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)顧問咨詢業(yè)務(wù)主要包括：最高最佳使用分析、市場(chǎng)分析、銷售分析、價(jià)格及租金預(yù)測(cè)研究、吸納率分析、可行性研究、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究、消費(fèi)者描述研究、土地使用策略研究及其他經(jīng)濟(jì)特性研究、開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資研究等。
其次，美國(guó)政府對(duì)行業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員有較為細(xì)致和嚴(yán)格的分級(jí)并采取分級(jí)管理的模式。美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)和組織主要有：美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會(huì)、美國(guó)估價(jià)者學(xué)會(huì)、美國(guó)估價(jià)協(xié)會(huì)、估價(jià)基金會(huì)等。這些協(xié)會(huì)和組織都是以提高估價(jià)人員的地位為存在目的的，為達(dá)到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發(fā)展有能力的估價(jià)人員作為會(huì)員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價(jià)人員的行為；三是制定有關(guān)估價(jià)業(yè)務(wù)基準(zhǔn)及發(fā)展估價(jià)方法與技術(shù)，研究有關(guān)估價(jià)問題。其中“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估者協(xié)會(huì)”和“美國(guó)估價(jià)者學(xué)會(huì)”對(duì)其準(zhǔn)會(huì)員就要求有大學(xué)學(xué)歷；而“美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)”則要求其候選會(huì)員具有四年制大學(xué)畢業(yè)的學(xué)歷；由“美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會(huì)”和“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會(huì)”合并成的“美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)”對(duì)其較低級(jí)的會(huì)員則要求有受承認(rèn)的教育機(jī)構(gòu)頒發(fā)的大學(xué)學(xué)位。估價(jià)人員一般由州政府負(fù)責(zé)管理，取得從業(yè)資格必須具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并達(dá)到教育要求，美國(guó)估價(jià)師執(zhí)照的取得一般要經(jīng)過下列程序：實(shí)習(xí)估價(jià)員階段、30個(gè)月的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參加教育和考試，考試通過后即可取得執(zhí)照，執(zhí)照取得后必須參加一定學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。美國(guó)各州對(duì)估價(jià)師執(zhí)照根據(jù)估價(jià)人員接受教育和實(shí)踐能力狀況分級(jí)管理，一般為3級(jí)。其中C級(jí)執(zhí)照必須有180小時(shí)理論學(xué)習(xí)和3000小時(shí)實(shí)踐，可對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行評(píng)估；R級(jí)執(zhí)照必須要有120小時(shí)理論學(xué)習(xí)和2500小時(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可對(duì)20萬元以下的商業(yè)物業(yè)和居民住宅評(píng)估；L級(jí)為有限執(zhí)照，可對(duì)一定金額以下的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，具體金額由各州自行確定。美國(guó)法律沒有禁止估價(jià)師在多家機(jī)構(gòu)同時(shí)執(zhí)業(yè)，但估價(jià)師自身會(huì)從信譽(yù)和工作精力的角度考慮，也不會(huì)同時(shí)在兩家機(jī)構(gòu)工作。
美國(guó)的民間協(xié)會(huì)組織對(duì)其會(huì)員也實(shí)行分級(jí)管理。例如，美國(guó)最權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)組織美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)（Appraisal Institute），對(duì)其會(huì)員授予的專業(yè)資格稱號(hào)有兩種：一是高級(jí)住宅估價(jià)師（Senior Residential Appraisers Membership，簡(jiǎn)稱SRA），另一種是估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員（Membership Appraisal Institute，簡(jiǎn)稱MAI），后者較前者資深，也是美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中最高的專業(yè)資格，高級(jí)住宅估價(jià)師是授給那些在居住房地產(chǎn)估價(jià)中有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，而估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員是授給那些在商業(yè)、工業(yè)、住宅及其他類型的房地產(chǎn)評(píng)估中有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師和在房地產(chǎn)投資決策中提供咨詢服務(wù)的估價(jià)師，估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員所能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍更廣。
再次，美國(guó)對(duì)估價(jià)行業(yè)收費(fèi)操作有指導(dǎo)規(guī)定及法律依托。美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)估價(jià)業(yè)的指導(dǎo)主要體現(xiàn)在每年制定全國(guó)統(tǒng)一的行業(yè)估價(jià)統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)上，該標(biāo)準(zhǔn)由美國(guó)估價(jià)基金（一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)）每年負(fù)責(zé)修訂，年初出版，估價(jià)行業(yè)均以此為操作規(guī)范。美國(guó)估價(jià)報(bào)告與估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍相對(duì)應(yīng)，分商業(yè)物業(yè)格式和民宅格式，商業(yè)物業(yè)格式又根據(jù)標(biāo)的物價(jià)值等分為限制報(bào)告（25萬美元以下）、歸納報(bào)告（25萬一80萬美元）和詳實(shí)報(bào)告（80萬美元以上）。此外，估價(jià)人員的酬勞多為固定金額，這樣強(qiáng)化了估價(jià)人員的獨(dú)立性，從委托方來看，可以證實(shí)估價(jià)人員的估價(jià)是公正的。美國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)一般專設(shè)客戶異議接待人員，具體異議由估價(jià)師與客戶通過協(xié)商解決，很少產(chǎn)生對(duì)價(jià)值異議而引發(fā)的訴訟，常見的涉及評(píng)估的訴訟主要是對(duì)物業(yè)的注定描述或建筑物丈量的不正確，一旦產(chǎn)生需要承擔(dān)法律責(zé)任的估價(jià)報(bào)告，主要責(zé)任由估價(jià)師承擔(dān)。通常方式是內(nèi)部查找責(zé)任，最嚴(yán)重的處罰是吊銷估價(jià)師執(zhí)照，估價(jià)機(jī)構(gòu)責(zé)任則較好處理，估價(jià)機(jī)構(gòu)一般均有估價(jià)責(zé)任險(xiǎn)，如需經(jīng)濟(jì)賠償則由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)理賠。在美國(guó)，政府不直接參與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的管理，而是通過立法授權(quán)和制定一些法律法規(guī)的方式進(jìn)行間接管理，具有較為完整的法律管理體系。美國(guó)國(guó)會(huì)通過專門的評(píng)估立法《金融機(jī)構(gòu)改革、恢復(fù)、強(qiáng)制執(zhí)行法（FIRREA）》，確定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的監(jiān)管方案和行業(yè)管理授權(quán)。依據(jù)FIRREA中規(guī)定，評(píng)估基金會(huì)制定了《專業(yè)估價(jià)實(shí)務(wù)通用規(guī)范》和《專業(yè)道德法規(guī)》，用以規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的合法性。
通過對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)特點(diǎn)的分析可知，我國(guó)與美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的方式不同。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在學(xué)術(shù)方面一般注重經(jīng)驗(yàn)，盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法（AHP法）、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)，但尚未引起房地產(chǎn)評(píng)估的足夠重視，也未做出全面系統(tǒng)的深入分析；在制度與管理方面，還尚未完全成為規(guī)范的市場(chǎng)化行為；在從業(yè)人員準(zhǔn)入和分級(jí)管理方面，還存在種種弊端，亟需改進(jìn)。今后應(yīng)從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)中汲取養(yǎng)分，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)一步完善、發(fā)展。