2010年二季度成都市中心城區(qū)地價狀況分析報告
一、整體地價水平值及變化狀況
根據(jù)成都市中心城區(qū)城市地價動態(tài)監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)宗地測算，2010年二季度各類用地平均地價及地價相關(guān)指標(biāo)如下表所示：
表1 成都市中心城區(qū)2010年二季度地價水平及相關(guān)指標(biāo)表
平均地價 用途 | 城市綜合地價/樓面地價水平值 | 商業(yè)用地 | 居住用地 | 工業(yè)用地 | 備注 |
地價水平值 （元/平方米） | 6001 | 7641 | 6902 | 654 | 城市綜合地價水平值指商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地地價水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
樓面地價水平值（元/平方米） | 1792 | 2130 | 1852 | 1090 | 城市綜合樓面地價水平值指商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地樓面地價水平值按有效面積的加權(quán)平均值 |
增長率 | 0.44% | 0.32% | 0.50% | 0.00% | 增長率指2010年第二季度2010年第一季度相比增長率 |
同比增長率 | 4.27% | 1.81% | 5.31% | 0.46% | 同比增長率指2010年第二季度與2009年第二季度相比增長率 |
地價指數(shù) | 160.62 | 151.51 | 199.69 | 111.71 | 地價指數(shù)指以2000年為基年（指數(shù)為100）測算的平均地價比率 |
成都市中心城區(qū)2010年二季度地價水平較一季度有微量上漲，但上漲速度有所下降，詳見下圖：
二、地價變化分析
（一）政策影響
房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2009年的快速上漲后，從2009年下半年開始，國家相繼出臺一系列調(diào)控措施抑制房價過快上漲。2009年8月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（國土資發(fā)〔2009〕106號），要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預(yù)防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，提高土地利用效率；2009年11月18日，五部委聯(lián)合公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號），將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年；2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定，從2010年1月1日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，財政部、國家稅務(wù)總局于2009年12月22日發(fā)布《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）執(zhí)行國務(wù)院會議的決定。
進(jìn)入2010年，調(diào)控政策不斷加碼，2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2010年3月8日，國土資源部出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號），文件要求：1、保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，2、嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。3、嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。2010年4月17日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。央行分別于2010年1月18日、2月25日，5月10日三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
成都市政府也出臺了系列相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)、土地市場，加強(qiáng)對違規(guī)操作現(xiàn)象的監(jiān)管及處罰力度：成都市2010年2月1日，新出臺的《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》正式實施，兩個文件都將劍指捂盤惜售、隨意漲價等不規(guī)范行為，要求預(yù)售方案須經(jīng)審核并在現(xiàn)場和網(wǎng)上同時公示，開發(fā)企業(yè)需嚴(yán)格按照方案執(zhí)行；自留房源在預(yù)售許可前明確，初始登記前不得上市交易；樓盤調(diào)價先申報，新價公示前必須按原價銷售。2010年2月10日，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》（成辦函〔2010〕28號），要求土地閑置滿2年堅決無償收回。
綜上，我們可以看出政策調(diào)控程度在不斷加深，從近期房地產(chǎn)市場走向來看，其對房地產(chǎn)市場的影響已在近期逐漸顯現(xiàn)，買賣雙方的觀望情緒逐漸濃厚，成交量有明顯萎縮。
（二）房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況
本季度成都市房地產(chǎn)成交量較上季度有所上升，但是五月成交量環(huán)比已呈下降趨勢，上漲速度明顯減緩。成交價格方面，根據(jù)我們對100余個樓盤的跟蹤調(diào)查顯示，成都市中心城區(qū)本季度房地產(chǎn)交易價格較上季度也有小幅上漲，但開發(fā)商的優(yōu)惠活動有所增加，也就是說從價格上來說，漲幅有限。
綜上所述，本季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交量和成交價格均呈微漲態(tài)勢，但至季末已逐漸趨于平緩。
四、主要城市近四個月新建商品住房環(huán)比增長率比較
今年以來，全國房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)較大幅度的上漲，我們選擇了十余個主要城市的新建商品住房環(huán)比增長率作了一個簡單的比較，從圖上可以看出，成都的增長幅度在這些主要城市中整體處于中等偏下水平。